Poliflw

Redactie, 3 december 2023

Sociale woningbouw is van belang voor mensen in een kwetsbare positie. Allereerst het woningbouwplan op het oude terrein van de Wegwijzer in Dinxperlo. Het programma voorziet daar in de bouw van 15 betaalbare woningen (koopprijs onder de € 230.000 en huurprijs onder de huurtoeslaggrens van plm. € 800,–). En het proces is bijzonder. Er is een ontwikkelprijsvraag uitgeschreven en bouwbedrijven konden een offerte doen binnen allerlei randvoorwaarden. Het lukte dus zo om toch betaalbaar te bouwen.

Tijdens de gemeenteraadsvergadering werden de eerste besluiten genomen om rond de Slingeplas in Bredevoort een plan Slingerplas-Brook te realiseren met plm.80 woningen, verplaatsing van sportvelden en inrichting van een soort sportlandschap (Sportpark Oost volgens wethouder Kok). We staan nog echt aan het begin en de grootste vijand, zeg uitdaging op die plek is water. We moeten zoveel mogelijk vasthouden, maar moeten ook kunnen bouwen op het laaggelegen terrein. Het waterschap heeft z’n twijfels. Maar de raad is unaniem voor het doorzetten van dit plan.

Aan welke woningen is behoefte?

De vraag is dan wel welke woningen moeten er dan komen? Daar moet goed over nagedacht worden. Over het algemeen wordt nog teveel in gezinswoningen gedacht. Terwijl in 2050 (over 25 jaar, huizen zet je voor 50 jaar) 50% van de huishoudens naar schatting uit alleenstaanden bestaat. Bovendien zal over 20 jaar de dubbele vergrijzing op z’n hoogtepunt zijn. Dus moet er dan ook ruimte zijn voor “hofjes” waarin bewoners voor elkaar zorgen. Die wel weer makkelijk om te zetten zijn, want de babyboomers zullen natuurlijk ook over zo’n 25 jaar uitgestorven zijn met achterlating van hun grote huizen. En dan moet je nog rekening houden met het gegeven dat gezien de inkomensverschillen in Nederland er steeds meer mensen aangewezen zijn op sociale huurwoningen. In de gemeente Aalten bestaat 18% van de woningvoorraad uit sociale huur woningen. De inkomenssituatie van onze inwoners is zo dat ongeveer 50% van onze inwoners in aanmerking komt/aangewezen is op die sociale woningbouw. De minister wil voor heel Nederland naar 30%. In de Achterhoek is afgesproken dat bij nieuwbouw projecten 28% sociale huur moet zijn. Dus er moet nagedacht worden over hoe dat moet. Moet je misschien de hoogte in en gezien de doelgroep ook met appartementengebouwen rekening houden.

Al in 2007 (check) heeft de gemeente het gebied het Beggelder aangewezen als potentieel uitbreidingsgebied voor woningbouw in Dinxperlo. De twee grote Dinxperse bouwondernemingen /projectontwikkelaars Klaassen en Klomps zagen hun kans schoon en hebben toen een optie op de gronden genomen (recht van eerste koop).

Gezamenlijk hebben ze een schetsplan gemaakt waarin 220 woningen een plek kunnen krijgen. Van de gemeente vragen ze nu een principeakkoord voordat ze e.e.a. verder gaan uitwerken. Daarna zal een formele bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning het bouwen daadwerkelijk mogelijk moeten maken. Met de nieuwe woonbestemming wordt hun grond dan meteen 20x zoveel waard.

Op de beeldvorming de week ervoor reageerde dhr. Klomps op mijn suggestie om extra duurzaam te bouwen dat stapeling van eisen wat hem betreft niet gewenst is.

Hier wreekt zich particulier grondbezit en de passieve grondpolitiek van de gemeente van de laatste decennia. In de eerste plaats komt de gestegen grondprijs niet ten goede aan de gemeenschap maar belandt de waardestijging in de zakken van de projectontwikkelaars. In de tweede plaats heeft de overheid, lees de samenleving, bij commerciële gebiedsontwikkeling niet de volledige vrijheid om te bepalen wat en hoe er gebouwd gaat worden.

Het wordt tijd dat de gemeentelijke grondpolitiek wordt aangepast. Zo zal al bij een structuurvisie de gemeente het recht van eerste koop moeten vestigen op gronden die door een bestemmingswijziging meer waard worden. Landelijk wordt de optie van een grondbank onderzocht: bij elke verkoop van (landbouw-)grond heeft die grondbank het eerste kooprecht, net als in Frankrijk. Dit heeft een prijsdrukkend en nivellerend effect en biedt de overheden mogelijkheden om actiever te sturen op enkele belangrijke opgaven zoals energie- en landbouwtransitie en woningbouw.

Terug naar het Beggelder. Omdat de bouw van die 220 woningen pas mogelijk is na een bestemmingsplanwijziging, heeft de gemeente toch een krachtig middel in handen om te bepalen wat en hoe er gebouwd gaat worden. Daar moet in onze ogen dus volop gebruik van worden gemaakt!

Onze bijdrage in de oordeelvorming:

“PP is het eens met het principe besluit, d.w.z. om nadere onderzoeken te doen en plannen verder uit te werken. PP wil wel alvast het volgende meegeven en hoopt dat dat wordt onderschreven door de overige fracties:

De urgentie om de biodiversiteit te versterken is gigantisch. Ik zie in eigen tuin wat de teruggang in de insectenpopulatie betekent. Onze perenboom stond uitbundig te bloeien, maar er zijn slechts enkele bloeisels bevrucht tot peer. Ik vind dat aardig alarmerend. Zeker als je beseft dat ruim 80% van onze fruit- en voedselgewassen afhankelijk is van insecten-bevruchting. Onze gehele voedselvoorziening staat op het spel als we niet snel het belang van biodiversiteit centraal stellen.

Dat heeft consequenties voor nieuwbouw-gebieden:

Bestaande ecologische waarden mogen niet te veel in de knel komen (vb. ransuil); bij voorkeur moet de ecologische waarde van het gebied vergroot worden door een natuur inclusief ontwerp van woningen en ruimte;

Dus veel, m.n. ook groot, groen, sedumdaken, waterdoorlatende verharding, etc.

Kleine woningen met een kleine footprint; dus ook gestapeld, geschakeld,

Gebouwd met biobased materialen

Minder P-plekken, liefst aan de rand van het gebied, om fietsen en lopen en deelauto-gebruik te bevorderen;

etc.

Dubbele mismatch Er is nu een dubbele mismatch in onze woningvoorraad: er zijn te weinig sociale huurwoningen en te weinig kleine woningen in relatie tot onze bevolking. Ik heb dat ook al aangegeven bij de behandeling van de regionale woonagenda. Dit gebied, het Beggelder, biedt door de schaalgrootte een uitgelezen kans om e.e.a. recht te trekken. Bij kleinere, binnenstedelijke ontwikkelingen zijn de mogelijkheden voor goedkope bouw immers vaak veel kleiner. We kunnen dus hier meerdere vliegen in 1 klap slaan:

Goedkoop (NB alleen sociale huur is betaalbaar voor 50% van onze inwoners!)

Lage ecologische footprint

Ik snap de wens voor meer woningen, maar we moeten niet het ene probleem oplossen door andere te vergroten!”