Iedereen verdient een thuis in Oost Gelre
A. Samenvatting
Dit voorstel gaat over het bouwen van ‘small houses’ (kleinere woningen) in de hele gemeente Oost Gelre. Voor met name starters en doorstromende ouderen. Maar zeker ook voor statushouders, ontheemden, arbeidsmigranten, uitstromers uit beschermd of begeleid wonen, mensen in een persoonlijke crisissituatie, mantelzorg ontvangers, geclusterd wonenden en voor langere tijd hier verblijvende buitenlanders voor werk of studie.
Het gaat om het bouwen van flexwoningen of vaste woningen, huur of koop. Het verbouwen van kantoren, winkels, schuren, zalen, e.d. tot ‘small houses’ zijn ook opties.
Bij de aanvrager begint het bouwproces, door een mogelijke locatie in te brengen bij de gemeente. In het verdere proces houdt die aanvrager de regie. Het inbrengen van een locatie is gebaseerd op de zogenoemde ‘uitnodigingsplanologie’.
Het initiatief ligt dus bij woningzoekenden, grondeigenaren, bouwbedrijven, collectieve opdrachtgevers, wooncoöperaties, projectontwikkelaars, vastgoed investeerders en woningcorporaties.
De gemeente ondersteunt het bouwproces en past de bestaande regelgeving toe. Ook past de gemeente het eigen beleid voor functieverandering naar wonen en woningsplitsing aan.
Het voorstel kent een uitdagende aanpak wat nodig is om het aantal te bouwen woningen aan te jagen. De gemeente wilde de komende vier jaar 1.000 woningen bouwen. Die opgave is intussen door het rijk en de provincie omhoog bijgesteld naar 1.300 woningen. Op dit moment zitten er in harde plannen 435 woningen en in zachte plannen 490 woningen. Er is dus nog behoefte aan kleine en grote plannen van in totaal zo’n 400 woningen.
Dit voorstel kan opgenomen worden in de nieuwe Woonvisie van de gemeente Oost Gelre. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling daarop te wachten maar het proces in gang te zetten. Iedereen kan dan alvast op zoek naar mogelijke locaties en die voorleggen aan de gemeente.
Het voorstel is vooraf gestuurd aan alle fracties in de gemeenteraad voor een mogelijke zienswijze. Er zijn geen zienswijzen ingebracht.
In dit voorstel is een oplossingsrichting samengevat in 28 punten. Daarnaast zijn er 10 adviezen toegevoegd om de bouw van de ‘small houses’ te bevorderen.
Besluitvorming over dit voorstel houdt in :
-Het bouwen van ‘small houses’ wordt opgenomen in de Woonvisie.
-Initiatiefnemers kunnen vanaf 1 februari 2023 mogelijke locaties voor de bouw van ‘small houses’ aan de gemeente voorleggen. De oplossingsrichting is daarbij het uitgangspunt.
Er is een grote behoefte aan klein(ere) woningen (‘small houses’). Voor starters, jongeren, ouderen, statushouders, ontheemden, arbeidsmigranten, uitstromers uit beschermd of begeleid wonen, mensen in persoonlijke crisissituatie, mantelzorg ontvangers, geclusterd wonenden.
Flexwoningen zijn alleen nog in sobere vorm haalbaar in de huidige woningbouwmarkt. De wettelijke exploitatietermijn van maximaal 15 jaar van deze tijdelijke woningen is feitelijk te kort om nog tot een haalbare huur te komen.
Het vinden van woningbouwlocaties is gecompliceerd. Veel regelgeving, vaak weerstand uit de omgeving, wijziging bestemming duurt lang.
De nieuwe Omgevingswet kan woningbouwproces versnellen. Maar gaat die nieuwe aanpak ook werken? Belangrijke taak is dan wel weggelegd voor de ‘omgevingsdialoog’.
De huidige keten van woningen bouwen werkt nog maar moeizaam. Initiatief, grondverwerving, ontwerp, vergunning, bouwen kennen elk specifieke risico’s die het proces laten stokken of zelfs stoppen.
Nog te weinig gebruik van de randen van de bebouwing in de kernen én locaties in het buitengebied. (Gebruik die meer, zoals aangegeven in de woonagenda Achterhoek).
Nog te grote terughoudendheid bij het gebruik van niet bebouwde industriegronden (klasse 1 tot en met 3) voor de bouw van woningen.
Woningzoekenden zijn moedeloos geworden. (Zet hen aan tot zoekacties naar locaties. Dat geeft nieuwe energie. In een buurgemeente noemen ze dit ‘uitnodigingsplanologie’. Iedereen krijgt een kans en kan deze pakken).
Er zijn steeds meer één-ouder gezinnen die op zoek zijn naar een ander, betaalbaar huis en die niet kunnen vinden. Schuldenproblematiek ligt om de hoek.
C. Referentie :
Nieuwe regionale woonagenda Achterhoek (‘Wonen als gebiedsopgave’). De vier ‘woonstrategieën’ die relevant zijn voor Oost Gelre. (De vijfde gaat over de stedelijke woonmilieus in Doetinchem en Winterswijk).
=In veel vitale kernen en buurten moeten -volgens de woonstrategie ‘meer differentiatie in woningaanbod’- meer typologieën komen voor kleine huishoudens (senioren en jonge huishoudens). Er liggen verspreid over deze kernen en buurten talloze kansrijke inbreidingslocaties. Tegelijkertijd willen we de dorpsranden afmaken.
=De woonstrategie ‘mobiliteitsknooppunten’ omvat alle stationsgebieden in de Achterhoek en alle kernen die aan takken op de A18/N18 waar een stevige gebiedsontwikkeling mogelijk is. Het doel is om in deze gebieden in te zetten op een
gemengd woonprogramma met differentiatie aan woonconcepten voor in het bijzonder kleine huishoudens, talent, stagiaires, studenten, starters, arbeidsmigranten en kenniswerkers.
=We zien kansen in de woonstrategie ‘toekomstbestendig landelijk gebied’ om de woonopgave te koppelen aan de ruimtelijke (transitie)opgaven in het landelijk gebied. Hiermee kunnennieuwe verdienmodellen ontwikkeld worden die bijdragen aan een goede balans in de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee ook een sleutel kunnen zijn voor een integrale gebiedsontwikkeling. Het doel van deze woonstrategie is om in het landelijk gebied ruimte te bieden aan nieuwe woonconcepten op de plek van vrijkomende agrarische bebouwing.
=De woonstrategie ‘werklocaties’ geeft een eerste verkenning op het wonen op werklocaties. Locaties aan de randen van bestaande en toekomstige bedrijventerreinen bieden mogelijkheden voor (tijdelijke) woonwerkconcepten en maatwerk in kwalitatief hoogwaardige woningen voor arbeidsmigranten (short- en midstay), stagiaires en studenten.
De gemeente Oost Gelre heeft in dit kader met name het beleid tot functieverandering naar wonen en het droebelbeleid op voormalige boeren erven. Dat is als maatwerk succesvol maar heeft een lange doorlooptijd. Beide passen zeker in dit voorstel, maar zijn te weinig als een boost voor woningzoekenden.
Het beleid voor woningsplitsing is voldoende in een ontspannen woningmarkt. Het beleid is niet ruim genoeg in een langdurig overspannen woningmarkt.
Het ontwikkelen van nieuwe bouwlocaties als nieuwbouw wijk blijft zeker nodig voor de meer traditionele woningzoekenden. Vrijstaande grotere woning, twee onder één kap, rijtjeswoning. Dat is voor de doorstroming uit de ‘small houses’ ook belangrijk.
D. Oplossingsrichting in een rijtje:
1. Bouw kleine huizen in de hele gemeente naar behoefte.
2. Geef voorrang aan de eigen inwoners. Het kabinet past daarvoor de wet zelfs aan.
3. Niet-inwoners met wel een sociale of economische binding mogen ook mee doen.
4. Geef iedere grondeigenaar de gelegenheid locaties aan te dragen.
5. De gemeente als grondeigenaar kan ook locaties inbrengen.
6. Grondeigenaar mag de grond verkopen of verpachten voor de kleine huizen.
7. Verkoop én verpachting moeten notarieel worden vastgelegd.
8. Op één locatie moeten minimaal 2 kleine huizen kunnen staan.
9. Op één locatie mogen maximaal 4 vrijstaande huizen staan.
10. Boven 4 huizen op één locatie moeten de overige huizen geschakeld zijn.
11. Een vrijstaand klein huis heeft een kavelgrootte van maximaal 150m2.
12. De kleine huizen mogen op één locatie ook alleen geschakeld worden gebouwd.
13. Een geschakeld klein huis heeft een minimale buitenruimte van 50m2.
14. De kleine huizen mogen niet uitgebouwd worden (huis=bouwvlak).
15. De maximale bouwmaat van een klein huis is 50-65m2 inclusief berging. Bij een los staande berging van maximaal 10m2 is het huis maximaal 55 m2.
16. Een klein huis van maximaal 55 m2 mag één verdieping hebben bovenop die 55 m2.
17. Een klein huis is energieneutraal en gasloos.
18. Kleine huizen mogen als eigen huis worden gebouwd (door zelfwerkzaamheid of een
bouwbedrijf -of een combinatie daarvan-, door coöperatief opdrachtgeverschap).
19. De voorkeursvolgorde van gebruik materialen is bio-based, hout, steen.
20. Kleine huizen mogen als huurhuis worden gebouwd (door particulieren, door een
bedrijf, door een corporatie, door gemeente, door een investeerder). Voor bouwers
is de Achterhoekse Woon Coöperatie beschikbaar als intermediair verhuurder.
21. De grondeigenaar dient eerst een schets van het bouwplan én het ontwerp van de
huizen in. Gemeente toetst dit plan binnen vier weken. Bij positieve uitkomst start de
aanvraag omgevingsvergunning.
22. Geef de woningzoekenden zoveel mogelijk een (grote) rol in de ‘omgevingsdialoog’.
Zij moeten het plan uitleggen en verdedigen.
23. De toetsing door de gemeente is tegelijkertijd een haalbaarheidstoets. Milieuregels
bijvoorbeeld kunnen een plan onhaalbaar maken.
24. Met elke grondeigenaar/initiatiefnemer wordt door de gemeente een exploitatie-
overeenkomst gesloten.
25. In die exploitatie-overeenkomst wordt ook opgenomen dat
grondeigenaar/initiatiefnemer € 50,- per m2 bouwkavel of per m2 aan omzetting naar woonruimte betaalt aan leges voor bomen-aanplant (‘groen voor rood’) in de gemeente óf een sloopverplichting op zich neemt zoals in het woondroebelbeleid c.q. de ‘rood voor rood’ regeling.
Zelf groen aanplanten op hetzelfde perceel is eveneens een optie (prestatie- afspraak). Het aantal m2 te planten groen is gelijk aan het aantal m2 kaveloppervlak.
26. Bij de bouw van kleine huizen buiten de bebouwde kom blijft altijd de landelijke inpassing een extra voorwaarde.
27. Bestaande gebouwen -binnen en buiten de bebouwde kom- mogen worden omgebouwd naar kleine huizen ‘onder één dak’. De buitenruimte is dan minimaal 25m2 per klein huis.
28. Grotere aanbouwingen aan een bestaand huis (berging, garage, schuur) omzetten in een nieuw huis via een exploitatie-overeenkomst waarin ook het legesbedrag of de groenverplichting (groen voor rood) wordt opgenomen.
E. Adviezen voor bevordering bouw van small houses:
29. Beleid van functieverandering naar wonen aanvullen.
Functieverandering van een bestaand gebouw naar wonen moet mogelijk worden via ‘rood voor rood’(bestaand beleid) of via het nieuwe ‘rood voor groen’ (betalen van een legesbedrag per vierkante meter bouwkavel of nieuwe woonruimte). Deze leges worden gebruikt voor extra bomen-aanplant in de gemeente.
30. Projectmanagement aanstellen voor de bouw van de ‘thuishuizen’.
Dit is een extra taak en komt niet ten laste van de huidige personeelsformatie.
31. Media campagne om zoveel mogelijk mensen uit de doelgroepen voor de ‘thuishuizen’ te bereiken. Ondersteund met een interactieve website. Grondeigenaren kunnen zich aanbieden aan belangstellenden, woningzoekers kunnen zich aanmelden als potentiële bouwers, kopers of huurders. De gemeente krijgt op die manier ook inzicht in de werkelijke behoefte.
Dit is een extra taak en komt niet ten laste van de huidige personeelsformatie. 32. Budget beschikbaar stellen voor project ‘Thuishuizen’.
De extra kosten voor personele inzet en andere bedrijfsvoeringkosten van de gemeente worden verwerkt in de af te sluiten exploitatie-overeenkomsten met de grondeigenaar/initiatiefnemer.
33. Maak gebruik van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen van het Rijk. Er is voor de gemeente een subsidie van maximaal € 7.000,- per woning beschikbaar.
34. Maak gebruik van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen van het Rijk. Het Rijk heeft daarvoor een totaal budget van € 100 miljoen vrij gemaakt. Per woning is een bijdrage van maximaal € 12.000,- beschikbaar.
35. Maak gebruik van de subsidie van de provincie Gelderland in het kader van het versnellen van de woningbouw door gemeenten in de provincie. De subsidie is bedoeld voor het inhuren van tijdelijke capaciteit of expertise door de gemeente.
36. Maak gebruik van de nieuwe regeling van koopsubsidie van het Rijk. Uit een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen kunnen starters en gezinnen met een bruto jaarinkomen van maximaal € 65.000,- korting krijgen op de aankoop van een nieuwbouwhuis. Deze korting van maximaal € 75.000,- is een subsidie die bij de verkoop van de woning moeten worden terugbetaald, plus een deel van een eventuele winst.
37. Maak gebruik van de nieuwe garantieregeling (2023) van het rijk bij de bouw van flexwoningen door woningcorporaties. Als na 10-15 jaar de flexwoning nergens in Nederland herplaatst kan worden is een beroep op een financiële compensatie voor de restkosten mogelijk. Van die restkosten betaalt het rijk 60%, de gemeente 25% en de woningcorporatie 15%.
38. Sta garant als gemeente voor de rente en aflossing van een lening die gebruikt wordt om ‘small houses’ te bouwen waarbij de gemeente bepaalt wie de huurder wordt. Beheer en onderhoud kan gedaan worden door de Achterhoekse Wooncoöperatie.
BIJLAGEN
F. Achtergronden :
Collegeprogramma met 1000 woningen in periode 2022-2026. Motto is ‘Bouwen bouwen bouwen’.
Gezamenlijke lijn in alle verkiezingsprogramma’s : turbo tempo, verloren woongeneratie, eerst bouwen dan regelen, doorstroom staat stil, nieuwe uitbreidingslocaties.
Urgente behoefte ligt bij thuiswonende jongeren, grootwonende senioren en bijzondere doelgroepen.
Aantal mensen in Nederland neemt toe. ‘Nederlandse bevolking groeit sneller dan die van andere EU-landen : 18,5 miljoen in 2030’ (Volkskrant 14 juli 2022 ; bron Eurostat). ‘Doorgroei naar 18,9 miljoen in 2035. Die mensen gaan vooral in de grote stad wonen’. (De Gelderlander 12 juli 2022 ; bron CBS Centraal Bureau voor de Statistiek).
Aantal huishoudens in Nederland neemt toe. Gemiddeld huishouden telt nu 2,14 personen. Vijftig jaar geleden was dit nog 3.20 personen. Er zijn 8 miljoen huishoudens waarvan 3 miljoen bestaande uit één persoon. Het aantal huishoudens zal verder toenemen vooral door groei éénpersoonshuishoudens. (Huishoudensprognose 2018- 2060, CBS).
Aantal inwoners in de acht Achterhoekse gemeenten. Prognose Oost Gelre. Van 29.610 in 2022 naar 27.433 in 2035. (De Gelderlander, 12 juli 2022. Bron CBS).
De Achterhoekse prognose is te keren door in hoog tempo woningen toe te voegen in de periode 2022-2025. Vooral door te bouwen voor doelgroepen die nu niet aan huisvesting kunnen komen. Daarbij gaat het vooral om kleinere woningen.
Corporaties De Woonplaats en Pro Wonen komen hebben geen plannen voor het bouwen van kleinere woningen. In de kleine kernen willen ze volgens hun visie helemaal geen (huur)woningen bouwen.
‘Modaal is kansloos op de woningmarkt’. (De Telegraaf, 18 augustus 2022). Te weinig aanbod, veel te duur, geen kans op hypotheek, onbetaalbare huur.
Flexwoningen komen niet echt van de grond. Vertraging door praktische belemmeringen. Locaties zoeken, aansluitingen op stroom en water, onzekere investering door looptijd (in principe 15 jaar), verplaatsbaarheid, uitvoering verhuur en beheer. (De Gelderlander, 12 juli 2022. Bron Planbureau voor de Leefomgeving.)
Kosten flexwoning zijn laatste jaar flink gestegen. ‘Uuthuuskes minder, later en duurder’. Gemeente Oude IJsselstreek kan van de beschikbaar gestelde € 10 miljoen niet 100, maar tussen 75-50 flexwoningen bouwen. (De Gelderlander, 14 juli 2022. Bron gemeente Oude IJsselstreek).
‘Iedere flexwoning is een desinvestering. Een doorsnee woning gaat meer dan honderd jaar mee’. Architect Harvey Otten. (De Volkskrant, 6 september 2022).
Flexwoning is qua procedures wel sneller te bouwen dan permanente woning. Een omgevingsvergunning is voldoende. Wijziging bestemmingsplan is niet nodig.
Flexwoning moet voldoen aan bouwbesluit voor tijdelijke gebouwen. De kwaliteit van de industriële flexwoning is zodanig dat die wel dicht in de buurt komt van het bouwbesluit voor permanente gebouwen. De levensduur van de huidige, gemiddelde flexwoning ligt al op 50 jaar.
In nieuwe Omgevingswet (2023) moeten bouwprocedures binnen 8 weken zijn doorlopen en de bouwvergunning zijn verleend. Inclusief de periode van bezwaar. Het college heeft wel de bevoegdheid categorieën aan te wijzen die een uitgebreide procedure moeten volgen.
Aanpassing van het Omgevingsplan (nu Bestemmingsplan) kan achteraf plaatsvinden.
Bouwen van woningen op zogenaamde inbreidingslocaties binnen bebouwd gebied leidt tot verdere verstening en draagt daardoor bij aan de opwarming van de omgeving in lange hitteperiodes veroorzaakt door de klimaatverandering.
Bouwvolumes worden niet tijdig gerealiseerd door een tekort aan vakmensen en bouwstoffen.
Een stijging van de bouwkosten over de volle breedte snijdt de pas af van starters, doorstromers van huur naar koop en andere zoekenden op de woningmarkt.
Niet eerder was de woontoegankelijkheid In Nederland zo laag en daarmee de kansen voor starters nog nooit zo ongelijk (De Volkskant, 30 september 2022).
Deskundigen denken aan het splitsen van woningen en het coulanter omgaan met alternatieve woonruimtes, zoals recreatiewoningen, garages en leegstaande kantoren. Nieuwbouw kost tijd en dat betekent een nog langere wachttijd voor starters.
G. Prijsoriëntatie
Flexibele en vaste thuishuizen (small houses) en prijzen.
Voor statushouders, ontheemden, arbeidsmigranten, mensen in crisissituatie lijken flexwoningen de juiste vorm. De maximale termijn op een locatie is voor een flexwoning 15 jaar. Het is wel een dure variant. Voor een gelijkvloerse woning met plat dak van 60m2 inclusief berging van 6m2 zijn de bouwkosten € 160.000,- + btw € 34.000,- + 100 m2 grond € 25.000,- = totaal € 219.000,- (september 2022). Met de stimuleringsregeling flexwoningen van het Rijk (subsidie van € 12.000,- per woning)
daalt de prijs naar € 207.000,- Maar dit bedrag alleen levert al een kale maandprijs van € 1.150,- op door de korte termijn van maximaal 15 jaar.
In 2023 gaat er financiële compensatieregeling voor een flexwoning in die na 10-15 verplaatst moet worden. Als een woningcorporatie na 10-15 jaar de flexwoning nergens in Nederland kan herplaatsen vindt er compensatie van het financiële risico plaats. Het rijk betaalt daar 60% aan mee, de gemeente 25% en de woningcorporatie 15%. De woningcorporaties zullen daardoor flexwoningen gaan bouwen volgens het bouwbesluit permanente bouw en de flexwoning in 40-50 jaar afschrijven. Daarmee dalen de jaarlijkse lasten aanzienlijk en daardoor wordt de huur acceptabel.
Bij een vast ‘thuishuis’ is die looptijd ook langer dan 15 jaar. Hypotheekverstrekkers gaan uit van 30 jaar, maar die termijn kun je verlengen. De levensduur van een gemiddeld huis gaat ruim over de 50 jaar. Ook hier legt het bouwbesluit voor permanente bouw daarvoor de basis. De prijs van een vast ‘thuishuis’ kun je zelf beïnvloeden door bijvoorbeeld zelfbouw, casco bouw, materialenkeuze, oppervlakte van de kavel, grootte van het huis, pacht of koop van de grond.
Het moet mogelijk zijn de totale prijs van een vast ‘thuishuis’, inclusief aankoop grond , inclusief btw, inclusief projectkosten, inclusief legeskosten (ruim) onder de € 300.000,- te houden. Dat is ook het maximale hypotheekbedrag onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dat in de Achterhoek gehanteerd wordt.
Het bouwbesluit voor vaste woningen is dus hier van toepassing.
De starterslening van de gemeente Oost Gelre is voor deze vaste ‘small houses’ eveneens van toepassing.
13.12.22 ===========================
