Poliflw

Met enige regelmaat komt er op onze raads-(commissie)agenda een bestemmingsplan-procedure voorbij waar functieverandering VAB aan ten grondslag ligt. Dan hebben we het over het “beleid voor functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing” kortweg VAB-beleid. Dit beleid gaat over het herbestemmen van agrarische erven waar de oorspronkelijke bedrijvigheid is gestopt. 

Veelal bedrijven waarbij de erven vol staan met schuren en ander agrarische opstallen die voor de oorspronkelijke bedrijfsvoering noodzakelijk waren. Doel van het VAB-beleid is het verbeteren van de leefomgeving, de leefbaarheid en de vitaliteit van het buitengebied op sociaal en economisch vlak. Om het aantrekkelijk en financieel haalbaar te maken voor de eigenaren mogen er een aantal woningen gebouwd worden als er voldoende agrarische opstallen worden afgebroken. Ook wel bekend onder de noemer ’Rood voor Rood regeling’. 

In 2017 is de regeling gedeeltelijk herzien omdat de uitwerking van het toenmalige beleid een aantal uitwassen had waarvan de raad gezegd heeft dat deze niet in de lijn van de bedoeling van dit beleid lagen. De fractie van de ChristenUnie was benieuwd hoe het vernieuwde beleid nu in de praktijk werkt en is op werkbezoek geweest bij de familie Spronk, woonachting in het buitengebied van Oldebroek. Dit is één van de eerste aanvragen die onder het nieuwe beleid is gedaan. 

Na het stoppen van de oorspronkelijke bedrijvigheid ging de familie Spronk plannen maken richting de toekomst. Hun dochter Eveline heeft dit opgepakt, met de bedoeling om als het rond is, ook zelf op het erf te gaan wonen. Na verschillende gesprekken hierover met o.a. een makelaar, diverse agrarische adviseurs, architecten en de accountant kwamen zij in gesprek met de wethouder. In dat gesprek is erop gewezen dat er eerst een principeverzoek moet worden ingediend. Dat verzoek wordt dan ter beoordeling aan het college voorgelegd die al dan niet een principebesluit neemt om medewerking te verlenen aan het verzoek. 

Belangrijk onderdeel van dit principeverzoek is een erftransformatierapport. In dit rapport, opgesteld door het Geldersgenootschap, is een analyse van het erf en omliggend gebied opgenomen. Verder staat in grote lijnen omschreven wat de huidige situatie is, welke bebouwing er gesloopt gaat worden en wat de plannen zijn voor de nieuwe bebouwing van een nieuw erf inrichtingsplan. Met een principebesluit van het college om mee te werken met de plannen is een eerste belangrijke stap gezet, 18 week na het indienen van het principeverzoek. 

Het plan behelst het bouwen van 3 woningen: 1 vrijstaande en een 2 onder 1 kap woning. Maar om tot een bestemmingsplan en de mogelijkheid tot bouwen te komen moet er nog veel gebeuren. Vanuit de gemeente volgt er na instemming met het principeverzoek een brief met daarin opgesomd o.a. verschillende voorschriften en verplichten onderzoeken. Bodem-, archeologisch-, natuur-, lucht,- en geluidsonderzoek, om er een paar te noemen, totaal prijskaartje van 10.000 euro.  Sommige onderzoeken roepen vragen op bij de initiatiefnemers. Waarom moeten die plaatsvinden? Bijvoorbeeld het lucht- en geluidsonderzoek. Best goed om deze aspecten mee te nemen bij de ontwikkeling van een nieuwe woningbouwlocatie, maar op dit erf wonen al generaties mensen…!? 

Bij een ecologisch onderzoek stelt de ecoloog dat er een potentieel verblijf zou kunnen zijn voor vleermuizen in een oude kapschuur. Daarom moeten verplicht allerlei nachtelijke onderzoeken plaats vinden. Tijdens de discussie met de provincie over nut en noodzaak van het onderzoek, de evt. te nemen migratiemaatregelen en de hoogte van de bijbehorende kosten van 3000 euro lost het probleem zichzelf op. Bij een kleine storm zakt de schuur spontaan in elkaar. Dit voelt voor de initiatiefnemers niet goed. Het was moeilijk om een redelijk gesprek te voeren, er werd weinig inleving en meedenken ervaren. Zo mochten pas vleermuiskassen geplaatst worden als gedurende een jaar was geconstateerd of en welke vleermuizen er aanwezig waren. Het was niet mogelijk om op voorhand de vleermuizen al een heenkomen te bieden. Hoe belangrijk is zo’n onderzoek en de te nemen maatregelen dan nu echt, vragen wij ons als fractie af? 

Bij het doen van alle onderzoeken en werkzaamheden om het vernieuwde bestemmingsplan en de aanvraag bouwvergunning klaar te krijgen is er regelmatig contact met ambtenaren en de wethouder. Er was goed contact met ambtenaren, de familie Spronk had ook vertrouwen in de gang van zaken er was bijna wekelijks communicatie over en weer. Een wisseling van de “behandelend ambtenaar” geeft enige weken vertraging en onrust. Oorzaak: verschil tussen de “oude” en “nieuwe behandelend ambtenaar” over uitleg van de regels. Maar gelukkig, uiteindelijk komt het verlossende antwoord: het plan is goedgekeurd en er mag gebouwd gaan worden! 

Nu is het tijd om alles verder rond te gaan zetten met de aannemer die de woningen gaat bouwen. In de tussentijd zijn de oude asbesthoudende dakplaten al verwijderd en zijn er diverse opstallen al afgebroken (of ingestort). Bij de offerte aanvraag was rekening gehouden met de subsidie voor asbestverwijdering, helaas bleek deze subsidie te zijn vergeven.

Één van de woningen is ontworpen als energieneutrale, milieuvriendelijke woning. Ook dit brengt weer speciale vragen en ontdekkingen met zich mee. Zo is er het idee om de woning los te koppelen van het riool en het afvalwater te zuiveren in een aangelegde, filterende vijver in de tuin. Maar tot verbazing van de initiatiefnemer (en ondergetekenden) blijkt er een aansluitplicht te zijn op het gemeentelijk riool. Milieuvriendelijke alternatieven blijken niet zomaar te kunnen. Na overleg heeft de gemeente Oldebroek toegezegd dat ze positief staan tegenover de milieuvriendelijke alternatieven en de voorbereidingen zijn getroffen. 

We hebben als fractie van de ChristenUnie veel opgestoken van dit werkbezoek. Goed om te zien waar de knelpunten van ons nieuwe VAB-beleid liggen. We gaan de opgedane kennis delen met de wethouder om te kijken wat wellicht anders kan. En wat zijn de gemeentelijke- of rijksoverheidsregels? waar hebben we als raad zelf invloed op? 

Een conclusie die we nu al uit het werkbezoek kunnen trekken is dat het belangrijk is dat initiatiefnemers vooraf goed in beeld hebben wat het hele traject van functieverandering in gaat houden. Een adviesgesprek vooraf met de potentiële initiatiefnemers, met daarbij een duidelijke lijst van uit te voeren werkzaamheden, belangrijke besluitmomenten in het proces en de rol van de overheid hierin kan aan beide kanten een hoop irritatie en frustratie voorkomen. 

Dank van onze kant aan de familie Spronk voor de hartelijke ontvangst, de gevoerde gesprekken en de rondleiding op de locatie! Als alle werkzaamheden achter de rug zijn is het een prachtige locatie om te wonen en bij te komen van alle (in)spanning van het doorlopen traject. 

Fractie ChristenUnie Oldebroek

Op de vergadering op 27 juni van de commissie ruimtegebruik en leefomgeving is de beleidsnotitie prioritering van woningbouwproject besproken. Hierdoor worden nieuwe initiatieven voor woningbouwprojecten niet meer alleen beoordeeld op basis van de financiën en het aantal woningen, maar ook naar de kwaliteit van het project.

Bij de prioritering wordt er naar 5 criteria gekeken:

Ruimtelijke kwaliteit Duurzaamheid Behoefte en draagvlak Beleidsconsistentie (in hoeverre past het initiatief in het beleid van de gemeente) Financiële haalbaarheid.

Op basis van deze criteria krijgt elk initiatief 1 tot 5 punten. Als een woningbouwinitiatief minder punten scoort krijgt het minder prioriteit van de gemeente De fractie van de is blij met deze prioritering. Het maakt duidelijk waar woningbouw in onze projecten aan moeten voldoen. Initiatiefnemers hebben op voorhand en tijdens het proces de mogelijkheid op hun plannen zo aan te passen dat ze meer punten krijgen. Als er een jaar lang door initiatiefnemers niets gebeurt bij een bepaald project wordt deze (na bericht van de gemeente) van de lijst gehaald. Bij de vergadering is ook de lijst van woningbouwprojecten toegevoegd, handig voor als je wilt welke projecten er in de gemeente onlangs gebouwd zijn, of in de toekomst ontwikkeld kunnen worden. Deze is te vinden bij de vergaderstukken op de website van de gemeente Oldebroek.