Poliflw

Er bestaat op Schouwen-Duiveland al een lange traditie van het hebben van een tweede woning. Daar was en is niets mis mee. De laatste jaren zien we echter ook dat vrijkomende koophuizen opgekocht worden door beleggers meestal uitsluitend om die aan toeristen te gaan verhuren. Dat gaat te koste van o.a. starters op de woningmarkt. Die kunnen daardoor geen betaalbare woningen meer kopen en kunnen dus geen wooncarrière in hun eigen dorp beginnen en we zien hen dan ook helaas vaak noodgedwongen naar buiten Zeeland verhuizen (hoewel het daar ook moeilijk voor hen is iets betaalbaars te vinden). Bovendien tast het met name buiten het seizoen de leefbaarheid aan. De boel staat dan leeg. Terwijl e.e.a. tijdens het seizoen vaak geluidoverlast geeft omdat toeristen die op vakantie zijn zich nu eenmaal wat uitbundiger gedragen dan anders.

Onlangs heeft de gemeenteraad van Schouwen-Duiveland een nieuwe verordening vastgesteld die het gebruik van tweede woningen aan banden legt. Je mag er als koper zelf in wonen maar die woning niet meer onbeperkt verhuren. Dat is een mooi begin. In mijn bijdrage “De   afwezige brievenbus, t waterbed en de prins” van 12 maart jl. pleitte ik er al voor de werking van deze nieuwe verordening die die nu alleen het gebruik van een tweede huis in de oude dorpskernen beperkt, uit te breiden tot die woonwijken c.q. woonkernen die buiten die historische dorpskernen liggen.

Uit recente publicaties in de pers blijkt dat het college van B&W die verordening inmiddels ook aan het handhaven is. Prima! Ik ben zeer benieuwd naar de effectiviteit van deze verordening en wat de eerste ervaringen zijn.

Daarnaast bestaat nog het fenomeen van het verhuren van gewone woningen en recreatiewoningen. Ook daar zien we dezelfde problematiek als met tweede huizen in de oude dorpskernen zeker als het op zo’n grote schaal gebeurt, dat je dorp een groot vakantiepark dreigt te worden. Ook minister Ollongren (van Binnenlandse Zaken) liet onlangs weten het onacceptabel dat woningverhuur leidt tot burenoverlast e.d. Dat stond in haar antwoorden op de schriftelijke vragen van PvdA – 2e Kamerlid Henk Nijboer. Ook Nijboer constateert dat doordat beleggers huizen opkopen in Zeeuwse dorpen en die als tweede huis gebruiken, maar vooral verhuren aan toeristen, de leefbaarheid in die dorpen aangetast wordt en ook hij is van mening dat die dorpen primair zijn voor de mensen die er wonen, dus ook voor starters en zeker niet voor beleggers. De minister is het daar mee eens. Zij heeft daarom samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “een handreiking” opgesteld om gemeenten te helpen toeristische verhuur in goede banen te leiden. Daarin is de huidige wet- en regelingeving in beeld gebracht. De handreiking van de minister en de VNG vindt u hier

De door onze gemeente ingestelde verordening geeft een regeling voor het gebruik van tweede koophuizen. De minister heeft het ook over het beperken of juist onder voorwaarden toestaan van recreatieve verhuur van alle woningen. Dus ook van woningen die nu al als tweede huis aan te merken zijn, van gewone woningen en van recreatiewoningen.

Een van de mogelijkheden die de minister en de VNG aangeven (het beperken van het gebruik en daarmee van recreatieve verhuur van woningen in bestemmingsplannen) wordt al door onze gemeente toegepast. De vraag is echter of ook die regelingen gehandhaafd worden en zo ja, wat daar het effect van is c.q. de ervaringen mee zijn.

Het zou denk ik goed zijn als onze gemeenteraad aan het college van B&W niet alleen zou vragen om nog eens te bezien of de eigen verordening niet moet wordt uitgebreid tot de woonkernen buiten de historische dorpskernen, maar het zou denk ik ook interessant zijn te vragen of de andere al door onze gemeente ingevoerde maatregelen ook gehandhaafd worden en of die effectief zijn gebleken. Bovendien is het raadzaam te vragen wat het college denkt te gaan doen als dat niet zo blijkt te zijn. Wellicht zou dan nog eens bekeken kunnen worden of de handreiking van de minister en de VNG geen betere of extra handvaten geeft om deze onwenselijke situaties zo veel als mogelijk in te perken.

Het bericht Een dorp is geen vakantiepark verscheen eerst op PvdA Schouwen-Duiveland.

De PvdA Gelderland wil dat de provincie de regie pakt op de woningmarkt en de markt niet langer laat dicteren. Dit om aan de schreeuwende vraag naar betaalbare huizen te kunnen voldoen. De PvdA in de Tweede Kamer steunt het plan.

Het aantal mensen op zoek naar een passende woning is enorm in Gelderland. Lijsttrekker voor de PvdA Gelderland Peter Kerris: ‘Er wordt niet of nauwelijks gebouwd naar de behoefte die er is. Starters en jonge gezinnen komen er niet tussen en ook ouderen die kleiner willen gaan wonen vallen buiten de boot. Het aanbod dat er ligt is eenvoudigweg veel te laag en veel te duur.

‘Het is voor projectontwikkelaars veel aantrekkelijker om dure woningen te bouwen en te verkopen. Aan de andere kant heb je de beleggingscowboys die hier hele cohorten woningen opkopen om er arbeidsmigranten in te huisvesten. Het gevolg is dat ontzettend veel mensen geen betaalbaar huis kunnen vinden. Dat moet anders: de markt faalt, het wordt tijd dat de provincie de stuurknuppel pakt’, aldus Kerris.

NUON geld investeren en projectontwikkelaars verplichten

De PvdA wil daarom de komende periode €100 miljoen uit het NUON-kapitaal gebruiken om gemeenten te helpen om betaalbare woningen te bouwen.

Kerris: ‘Tot 2030 moeten er 100.000 woningen bij worden gebouwd in Gelderland; daar is iedereen het over eens. Maar wat voor woningen dat zijn verschillen we over van mening. De VVD wil dat lekker aan de markt overlaten. Dan weet ik wel wat voor huizen er gebouwd en verkocht worden: dure woningen voor de happy few.’

De PvdA wil met die €100 miljoen stimuleren dat gemeenten projectontwikkelaars verplichten om ook goedkope huur- en koopwoningen te bouwen. Gemeenten die dat doen, kunnen bij de provincie terecht voor hulp, zowel in mankracht als financieel. Kerris: ‘We willen het ook woningbouwverenigingen makkelijker maken om sociaal te bouwen. Die hebben vaak het geld niet en hebben de afgelopen jaren een flink deel van hun sociale woningbouw moeten verkopen om aan voldoende geld te komen.’

 

Bouwen buiten de kom

De PvdA vindt dat je altijd moet kijken naar de ontwikkeling van een gebied en de woonwensen die mensen hebben. Kerris: ‘Je kunt jonge gezinnen niet allemaal wegstoppen op acht hoog in de Nijmeegse binnenstad, daarvoor zul je echt goedkope huur- en koopwoningen bij moeten bouwen, in balans met landschap en natuur.’

Tegelijk zie je dat er gebieden in Gelderland zijn waar de behoefte aan sociale- en middenhuur juist te realiseren is binnen de bestaande bebouwing. Door het ombouwen van leegkomende winkel- en kantoorpanden of eensgezinswoningen naar kleinere woningen creëer je daar voldoende woningen.

Kortom: dat vergt maatwerk. De provincie gaat over wat waar gebouwd mag worden en moet er dus bovenop zitten. We willen dat er direct gereageerd kan worden als de vraag verandert! Zodat iedereen in Gelderland een thuis kan vinden.

PvdA-Kamerlid Henk Nijboer: “Iedereen moet zeker kunnen zijn van een fijne en betaalbare woning. Dat is nu niet het geval. Huren zijn torenhoog, wachtlijsten ellenlang, huisjesmelkers en beleggers nemen onze steden en starters komen er nog amper tussen. Daarom moet de overheid ingrijpen.  De verhuurdersheffing moet worden omgezet in een bouwfonds, de overdrachtsbelasting voor beleggers moet omhoog en die van starters juist naar 0. Ook moeten de provincies maatregelen nemen, zoals de maatregelen die Peter Kerris voorstelt.“

Het bericht PvdA wil een betaalbaar huis voor iedereen verscheen eerst op PvdA Gelderland.

Waarom kunnen zo veel mensen zich geen huis meer veroorloven? Niet omdat er niet genoeg koophuizen gebouwd worden of omdat de eisen voor hypotheken te streng zouden zijn, stelt de Britse econoom Josh Ryan-Collins in zijn boek Why can’t you afford a home?. Het probleem is juist dat vastgoed zo’n populaire belegging is en dat het verdienmodel van banken bestaat uit het verstrekken van steeds hogere hypotheken. ‘Hoe snel je ook kan bouwen, banken kunnen sneller nieuw krediet creëren.’

Over die huizenmarkt schreef Ryan-Collins een scherp, inzichtelijk en goed leesbaar boek. Zijn analyse gaat grotendeels over Groot-Brittannië en de VS, maar is ook van toepassing op Nederland. De Nederlandse huizenmarkt is op veel plaatsen oververhit en Ryan-Collins stelt dat zulke oververhitting wordt veroorzaakt doordat essentiële economische inzichten in de werking van woningmarkten en grondprijzen te lang over het hoofd gezien zijn.

Stijgende grondprijzen en bubbels

De stijging van huizenprijzen is grotendeels toe te schrijven aan de stijging van grondprijzen. Grond is namelijk inherent schaars, immers bij grote vraag naar meer grond nabij het centrum kan je niet meer van die grond creëren – op een gegeven moment is die gewoon ‘op’. De ‘normale’ wetten van vraag en aanbod gelden dus niet waar het gaat over prijzen van grond en huizen. In Nederland kan de gemeenten hier actief beleid op voeren, maar in de praktijk gebeurt dit niet.

Grond en huizen zijn daarom ideale objecten voor investeerders en speculanten. Klassieke economen waren zich daar goed van bewust, maar hun inzichten verdwenen naar de achtergrond. Dat maakte de combinatie van de ideologie van het eigenwoningbezit, gedereguleerde financiële markten en ‘rommelhypotheken’ mogelijk, wat resulteerde in torenhoge huizenprijzen – huizenbubbels – en vervolgens in bankencrises zoals in de VS, Ierland en Spanje het afgelopen decennium.

Hoe werkt die bubbelvorming nou precies? Als het economisch goed gaat, stijgen de huizenprijzen en moeten mensen steeds meer lenen om een huis te kunnen kopen. Banken gaan steeds meer krediet verstrekken, wat weer leidt tot stijgende huizenprijzen. Door de deregulering van de financiële sector zijn banken steeds minder gaan investeren in de reële economie en juist meer in hypotheken. Voor hun bedrijfsvoering zijn ze steeds afhankelijker geworden van hypotheekverstrekkingen. Mensen die hun huis bij een gunstig prijsniveau gekocht hebben, hebben hier niet zo’n last van. Voor mensen die niet gunstig hebben kunnen kopen, ligt dat anders: op een gegeven moment zijn de huizenprijzen zo hoog, dat zij zich geen huis meer kunnen veroorloven. Starters met kapitaal komen met moeite nog aan een woning, voor starters zonder rijke ouders is dat haast onmogelijk.

Dan ‘kookt de markt droog’, zoals dat onder makelaars heet, en worden huizen opgekocht door beleggers. Die beleggers wordt fiscaal bovendien geen strobreed in de weg gelegd. Het Nederlandse ministerie van Binnenlandse Zaken liet zelfs een website bouwen die buitenlandse beleggers attendeert op kansen bij de verkoop van sociale huurwoningen. De grootschalige verkoop van sociale huurwoningen, de verhuurdersheffing (of beter: huurdersboete) en het steeds verder inperken van de toegang tot sociale huurwoningen zorgen voor nog meer krapte op de koopmarkt en nog meer opdrijving van de prijzen, maar juist niet voor meer en betaalbaar aanbod.

Lessen voor Nederland

Waarom vindt de PvdA de inzichten van Ryan-Collins belangrijk? Omdat het ons bewust maakt dat we er met bouwen alleen niet komen. Als er een nieuwe crisis uitbreekt, zitten we met de gebakken peren. Met de huidige schaarste is het nauwelijks voor te stellen, maar ga een paar jaar terug in de tijd en denk dan terug aan de stilgevallen bouwprojecten aan de Spaanse kust of Amerikanen die de sleutels van hun huis inleverden bij de bank omdat ze hun hypotheeklasten niet meer konden betalen. De woningmarkt is onlosmakelijk verbonden aan de financiële sector en met grondpolitiek. Juist daar zijn grote hervormingen nodig. Die liggen politiek gevoelig – ouderen onder u zullen zich herinneren dat het kabinet-Den Uyl is gevallen op grondpolitiek – maar zijn niet onmogelijk.

Tijdens een interessante publieksbijeenkomst over het boek van Ryan-Collins in het Amsterdamse Pakhuis de Zwijger lichtten de auteur zelf, econoom Dirk Bezemer, geograaf Cody Hochstenbach en de Amsterdamse GroenLinks-politica Femke Roosma toe wat de analyse van Ryan-Collins te bieden heeft voor de Nederlandse situatie. Ook schetsten  zij verschillende oplossingen:

Brede sociale woningbouw vormt een rem op huizenbubbels omdat het grote groepen een alternatief biedt voor de bubbelgevoelige koopsector Grond in bezit van de overheid en een systeem van erfpacht houden de grondprijs in bedwang Belast grondbezit naar de actuele waarde Banken moeten gaan investeren in productieve doelen zoals het ontwikkelen van duurzame vormen van transport in plaats van speculeren met vastgoed. Richt een publieke bank op voor de financiering van hypotheken

Natuurlijk kunnen we dit in de gemeente Langedijk of zelfs de provincie Noord-Holland niet alleen voor elkaar krijgen. Naast lokaal zorg dragen voor brede sociale woningbouw, erfpacht en het stimuleren van grondbezit door de gemeente (of provincie), moet er op nationaal én Europees niveau het nodige gebeuren. Henk Nijboer doet bijvoorbeeld goede voorstellen, verder zijn regels nodig over o.a. onttrekken van sociale woningbouw aan mededingingsregels, inperken van financiële sector.

Op de koopmarkt is op lange termijn een gecontroleerde daling van huizenprijzen nodig, aldus Ryan-Collins. Huizen zijn om in te wonen, niet om winst op te maken.

Meer weten? Naomi Woltring doet onderzoek naar de invloed van neoliberale ideeën op de volkshuisvesting en is namens de PvdA kandidaat voor het Europees Parlement. Why can’t you afford a home? van John Ryan-Collins bestellen kan hier. En de bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger kijk je via deze link terug.

Bron: Naomi Woltring, Nieuwsbrief Centrum voor Lokaal Bestuur, 27 januari 2019

Het bericht Met bouwen alleen neem je de problemen op de woningmarkt niet weg verscheen eerst op PvdA Langedijk.

“Het gebeurt niet vaak dat ik bij een PvdA bijeenkomst ben en er stoelen bijgezet moeten worden”, grapte Tweede Kamerlid Henk Nijboer. Samen met gedeputeerde Josan Meijers,  oud directeur van Omnia Arie van der Spek en de jonge woningzoeker Adam Belhaj dacht hij mee over hoe jongeren in Harderwijk aan een huis kunnen komen.

In de bomvolle zaal zat een breed gezelschap. Naast PvdA leden zaten er Jongeren en starters, vertegenwoordigers van organisaties als Hypotheekshop, Omnia en UWoon, politici van Harderwijk Anders, GroenLinks en Progressief Ermelo en ambtelijke vertegenwoordiging van de gemeente Harderwijk. Kortom, genoeg denkkracht om buiten bestaande kaders te denken.

En dat lukte dan ook aardig. Van tijdelijke en flexibele bouw, tot financieel omdenken. PvdA Harderwijk zal hier de komende jaren zeker politiek mee aan de slag gaan, hopelijk in samenwerking met de aanwezige politici van Harderwijk Anders en GroenLinks. De volledige lijst van aandachtspunten en oplossingsrichtingen staat hieronder:

Verhuisservice voor ouderen naar appartementen laten financieren door gemeente. Dit helpt doorstroming te bevorderen Startersleningen doorlopend beschikbaar Het geld van de startersleningen van enkele jaren terug zou blijven rondgaan in nieuwe startersleningen, waarom gebeurt dit niet? Gemeente moet actieve rol pakken, niet passief Laat de gemeente grond uitgeven waar kant en klare woningen op kunnen worden gebouwd Lage inkomens zitten klem: Huurtoeslag Kostendelersnorm Kinderen thuis kost geld, maar uit huis is te weinig geld voor Maak kopen aantrekkelijk, zodat huurwoningen vrijkomen en beschikbaar blijven voor hen dit dat nodig hebben Stimuleringsfonds volkshuisvesting SVN biedt diverse leningen. Welke neemt Harderwijk? Starterslening, blijverslening etc Woningen tot €150.000 aanbieden, evt met erfpachtregeling Biedt senioren die in een eengezinswoning wonen een appartement aan tegen dezelfde huur of goedkoper. De vrijgekomen huurwoning zal toch een hogere huurprijs hebben dan daarvoor Maak het komende jaar een inventarisatie van alle beschikbare grond en gebouwen Kijk wat er de komende 15 jaar beschikbaar is voor tijdelijke bouw Substantieel bedrag vrijmaken in begroting en investeren met terugverdieneffect van 15 jaar Zorg voor flexibele/tijdelijke bouw om mee te bewegen met de woningmarkt Stimuleer/faciliteer eigen particulier opdrachtgeverschap (met eigen keus prijs/kwaliteit), zoals in Almere Maak woningen verplaatsbaar Grondprijs is te hoog, gemeente verdient er teveel aan Waarom is bouwgrond 8-10 keer zo duur als landbouwgrond? Gemeente mag best investeren in goedkopere woningen Begin nu met tijdelijke bouw Geen hogere WOZ waarde door duurzaamheidsmaatregelen De corporaties zijn de partners die de starters echt kunnen helpen Meer pop-up wijken, korte termijnoplossing Creëer de mogelijkheid van een “trailer-park” in de braakliggende grond van Drielanden

Het bericht PvdA avond woningmarkt levert mooie inzichten op verscheen eerst op PvdA Harderwijk.