Poliflw

Toelichting:

In het bouwplan Plesmanlaan 100 worden veel (te) kleine woningen[1] gebouwd met onvoldoende voorzieningen op het gebied van parkeren, groen, bergingen en speelgelegenheid. Voor 420 huishoudens komen er slechts 172 bergingen, 73 parkeerplaatsen en 8 afvalcontainers. Bij gebrek aan voldoende voorzieningen is het gevaar dat de nieuwe bewoners die maar moeten zoeken in de omringende wijken, ten koste van ieders woonkwaliteit.

Tijdens de commissiebehandeling bleek dat het niet mogelijk was om het aantal voorzieningen op te krikken. Het verlagen van het aantal woningen, doch met behoud van massa en hoogte zorgt ervoor dat er alsnog een bouwproject ontstaat met grotere woningen – geschikt voor een bredere groep Leidenaren – en een passend voorzieningenniveau.

Met name de grootte van de sociale huurwoningen is extreem klein: De gemiddelde grootte is 37 vierkante meter.  Met dit amendement wordt vastgelegd dat ten minste 20% (is nu 16%) van het woonoppervlakte van het bouwproject aan sociale huur wordt bestemd. Dit dwingt de ontwikkelaar om een gevarieerder aanbod aan sociale huurwoningen aan te bieden.

Indiener is zich bewust dat in de Nota van Uitgangspunten (NvU) besloten is tot het lage percentage van 20% sociale huur en een kleinere toegestane woninggrootte dan in de Woonvisie is opgenomen. In het raadsvoorstel voor de NvU wordt door het college het standpunt ingenomen dat bij een andere programmering de businesscase van de ontwikkelaar niet sluitend is.

Uit de rapportage van Facton en het na de vaststelling door de gemeenteraad van de NvU alsnog opgestelde taxatierapport blijkt dat dat de businesscase van de ontwikkelaar niet op basis van actuele parameters is beoordeeld. Tegen die achtergrond is het niet opportuun om onverkort vast te houden aan de NvU. Daarnaast hanteren we als gemeente inmiddels strakkere normen rondom sociale huur.

[1] Alle sociale huurwoningen zijn kleiner dan 45m2 (de minimumgrootte volgens de Woonvisie) en gemiddeld zelfs 37m2. Middenhuurwoningen zijn gemiddeld 46m2 en veelal dus ook kleiner dan de minimumgrootte.

Door: Thijs Vos (Partij Sleutelstad)

Meer dan honderd Haagse erfpachters werden eerder dit jaar opgeschikt door een gigantische stijging van de erfpachtcanon: waar zij eerder slechts een paar tientjes per jaar betaalden steeg dit na hertaxatie naar duizenden euro’s. Het gaat om bedragen die verhonderdvoudigen. In het meest extreme geval steeg de erfpachtcanon van zo’n vijftig euro naar ruim €10.000,- per jaar.

De oorzaak van deze absurde, plotselinge prijsstijgingen ligt in de wijze waarop de erfpachtcanon wordt vastgesteld: de gemeente Den Haag stelt de canon vast voor een periode van 75 jaar. Na deze 75 jaar vindt een nieuwe taxatie plaats. In Den Haag verliep de vastgestelde canon bij zoveel erfpachters, dat de gemeente niet zelf een taxatie-bureau kon selecteren, maar verplicht was om deze via een Europese aanbesteding te selecteren. De bureaus die de aanbesteding wonnen hanteerden een andere taxatie-systematiek dan gebruikelijk was. Terwijl eerdere taxateurs uitgingen van de verkoopprijzen van bestaande woningen, gingen de twee nieuwe bureaus juist uit van de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen (om de erfpacht van jaren 50-woningen vast te stellen(!)).[1]

Net als Den Haag heeft ook de gemeente Leiden grond uitgegeven via erfpacht en net als Den Haag hanteert Leiden een canon-termijn van 75 jaar.[2] Partij Sleutelstad bereiken weliswaar geen signalen dat de excessen zoals in Den Haag zich ook voordoen in Leiden, maar de problemen aldaar roepen gezien de vergelijkbare erfpacht-systematiek die we in Leiden hanteren wel vragen op.

Op grond van artikel 45 van het Reglement van Orde stelt het lid Vos (Partij Sleutelstad) het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden de volgende vragen:

Hoeveel woningen bevinden zich op grond die door de gemeente verpacht wordt?

Kunt een overzicht geven van het aantal gronden dat per jaar opnieuw getaxeerd moet worden?

Welke berekeningssystematiek wordt er gehanteerd om de grondwaarde te bepalen?

Wordt de waardebepaling door de gemeente zelf gedaan of door externe taxateurs?

Met welk percentage is de erfpacht-canon de afgelopen drie jaar gemiddeld gestegen? Valt er al iets te zeggen over de verwachte canon-stijgingen van de aankomende jaren?

Zijn er jaren waarin het aantal te hertaxeren gronden dusdanig hoog is dat een Europese aanbesteding verplicht is? Zo ja, in hoeverre heeft de gemeente dan invloed op de wijze dat de taxatie plaatsvindt?

Wat is de reden dat Leiden een canon-termijn van 75 jaar hanteert? Is het niet logischer om de canon jaarlijks te indexeren of voor een korte termijn vast te stellen zodat erfpachters niet met extreme prijsstijgingen worden geconfronteerd?

Gebruikt de gemeente erfpacht alleen als inkomstenbron of wordt het ook gebruikt om andere beleidsdoelen te verwezenlijken? In dat laatste geval: Om welke beleidsdoelen gaat het?

Hoe zijn in Leiden de bevoegdheden rondom erfpacht verdeeld tussen de gemeenteraad en het college?

Heeft het college kennisgenomen van de extreme canon-stijgingen in Den Haag? Wat vindt het college hiervan?

Is het college het met ons eens dat canon-stijgingen van meer dan 1.000% onwenselijk zijn?

Kunt u uitsluiten dat dergelijke exorbitante prijsstijgingen zich ook in Leiden voor zullen doen? Zo ja, op welke manier verschilt de Leidse situatie van Den Haag? Zo nee, bent u bereid om maatregelen te nemen om dit te voorkomen? Zo ja, welke?

Bent u bereid om een maximum te stellen aan canon-stijgingen, zodat erfpachters waarbij de canon tijdens een ‘perfecte storm’ (koopkrachtcrisis, energiecrisis en de Oekraïne-oorlog tegelijkertijd) plaatsvindt niet voor een periode van 75 jaar jaarlijks een onevenredig hoog bedrag aan erfpacht-canon moeten betalen?

De gemeente heeft flink geblunderd bij de plannenmakerij bij het bouwproject Rhijnvreugd. Doordat pas twee jaar na de aankoop van grond en een vijftal woningen bleek dat de grond vervuild was en de fundering van de woningen onvoldoende was moest het plan aangepast worden. Partij Sleutelstad verwacht beterschap van het college op dit punt.

De gemeenteraad behandelde onlangs de grondexploitatie van het bouwplan Rhijnvreugd en de grondruil die hiervoor nodig is. Met dit project komen er 75 nieuwe woningen aan de Hoge Rijndijk ter hoogte van de Willem van der Madeweg (nabij park Matilo), waarvan 30 corporatiewoningen en 30 middenhuur.

Over het bouwplan zelf zijn we positief, maar bij het ontwikkelen van de plannen zijn grote blunders gemaakt. Om deze locatie te ontwikkelen heeft de gemeente grond en een vijftal woningen van het rijksvastgoedbedrijf gekocht. Hoewel er bij de aankoop al signalen waren, heeft de gemeente geen aanvullend onderzoek naar de bodem en fundering uitgevoerd. Daardoor bleek pas twee jaar na aankoop dat de grond vervuild was en dat de woningen niet behouden konden worden met als gevolg dat de plannen aangepast moesten worden.

Fractievoorzitter Thijs Vos: “Gezien de bouwperikelen ten behoeve van de A4, de grondwaterstand, ontrekking van water, en het feit dat deze woningen houten palen hebben hadden alle bellen moeten gaan rinkelen.”

Partij Sleutelstad heeft deze blunders in de commissie Stedelijke Ontwikkeling aangekaart. De nonchalante reactie hierop (“het nieuwe plan bevat meer woningen”) wekt helaas weinig vertrouwen in de toekomst. Partij Sleutelstad zal hier scherp op blijven.