Poliflw

De woningmarkt in Amersfoort zit op slot. Het is voor veel mensen - in het bijzonder starters en mensen met een laag inkomen - haast onmogelijk woonruimte te vinden. Dit gebrek aan betaalbare woonruimte is een groot maatschappelijk probleem en vraagt om een actieve rol van de gemeente. GroenLinks heeft daarom het initiatief genomen voor het ‘Deltaplan Wonen’, waarin een ambitieuze aanpak voor de bestrijding van de woningnood in Amersfoort wordt uitgewerkt. Dit voorjaar moet het plan er liggen. We blikken graag vooruit op dit Deltaplan: wat zijn onze verwachtingen en welke maatregelen willen we er in elk geval in terug zien?       

De wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn ellenlang, de huren in de particuliere sector zijn explosief gestegen en om in aanmerking te komen voor een koopwoning heb je een vast inkomen van minimaal anderhalf keer modaal nodig. Daarmee is betaalbare woonruimte voor steeds meer mensen onbereikbaar. En dat is een groot probleem, want een dak boven je hoofd is geen luxe, maar een basale eerste levensbehoefte. De vooruitzichten zijn bovendien niet gunstig: ontwikkelingen in de zorg leggen extra druk op de woningmarkt, geschikte bouwlocaties zijn nauwelijks te vinden en bouwvakkers om er huizen op te bouwen worden ook steeds schaarser. Voor GroenLinks en gelukkig ook de meeste andere partijen, is het duidelijk dat de problemen op de woningmarkt zo groot zijn dat ‘de markt’ deze niet vanzelf gaat oplossen. Een actieve rol van de overheid is daarom nodig.

Met alleen een actieve rol van de gemeente zijn we er niet: intensieve samenwerking met woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, investeerders, grondeigenaren, huurdersverenigingen en andere betrokken is nodig. Wat ons betreft schrijven we het Deltaplan Wonen daarom niet op het stadhuis, maar komt het tot stand in nauwe samenwerking met al deze partijen. Dat leidt tot meer en betere ideeën en bovendien ligt de uitvoering van de maatregelen vooral bij partijen buiten het stadhuis. Hier moet in het Deltaplan Wonen de nadruk op liggen: aan de slag, met elkaar. Niet (te veel) lullen, maar (vooral) poetsen! Niet alleen beleid maken en papier produceren, maar als gemeente de regie pakken en zorgen voor het smeden van een coalitie die de woningnood gaat oplossen. Het Deltaplan Wonen moet dan ook vooral een programmatisch ‘doe-plan’ zijn en geen beleidsvisie.     

Tegelijkertijd vraagt de situatie op de Amersfoortse woningmarkt ook om actieve bijsturing vanuit de gemeente. In de eerste plaats door te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. Het is immers een wettelijke taak van de overheid om samen met woningbouwcorporaties te zorgen voor voldoende woonruimte voor mensen met een smalle beurs. Daarnaast is er een steeds groter groep mensen die tussen wal en schip valt: mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar te weinig (vast) inkomen hebben om een particuliere huur- of koopwoning te kunnen bemachtigen. Ook voor deze groep is een actieve rol van de gemeente essentieel.   Regelgeving en hoge grondprijzen belemmeren woningbouwcorporaties om in woningen in het middensegment te bouwen. En bij het huidige gebrek aan sociale huurwoningen is het onverantwoord om huurwoningen te liberaliseren en om te zetten naar middel-dure huurwoningen of als goedkope koopwoningen te koop te zetten. Woningen in het middensegment die ‘de markt’ realiseert, worden bovendien vaak voor woekerprijzen en met belachelijke inkomenseisen aangeboden, waardoor de doelgroep alsnog buiten de boot valt. Daar waar het de gemeente wel lukt om afspraken te maken over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijzen, worden steevast de randen van die afspraken opgezocht. Ook is er vaak geen garantie dat de betreffende woningen ook op langere termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep.

Er is dus meer nodig. En gelukkig kan er ook meer. Te denken valt aan het vaststellen van minimale percentages middeldure huur- en koopwoningen bij bouwplannen, zoals nu ook voor sociale woningbouw gebeurt. De huur- en verkoopprijzen moeten dan wel laag blijven en niet alleen voor de eerste bewoners gelden. Dat is belangrijk en daar zijn ook mogelijkheden voor. Zo kan Amersfoort de optie van de zogenoemde woonverordening nog beter benutten, bijvoorbeeld door een woonplicht in te stellen om speculatie met (huur)woningen te voorkomen. Als regelgeving niet afdoende blijkt, kan de gemeente zelfs een stapje verder gaan, bijvoorbeeld door actief grondbeleid te voeren en bouwgrond aan te kopen. Of desnoods zelf opdracht te geven voor het ontwikkelen van woningen. Dat kost geld en brengt risico’s met zich mee en vraagt dus om politieke en bestuurlijke moed. Maar het kan en niks doen is wat ons betreft simpelweg geen optie meer. Wel staat het invoeren van strengere regelgeving door de gemeente op gespannen voet met de rol van regisseur, aanjager en verbinder. Beide is echter nodig en het zal de nodige lenigheid vragen van ambtenaren, politici en bestuurders om op het juiste moment de juiste pet op te zetten.

Natuurlijk wordt de woningnood in Amersfoort in de eerste plaats veroorzaakt doordat de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Er zullen dus simpelweg meer woningen moeten komen, in alle categorieën. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ alleen is echter niet het antwoord. We zullen het in elk geval slim moeten doen en goed moeten nadenken over wat we dan gaan bouwen en waar. Doorstroming is daarbij een belangrijk vertrekpunt. Er is in Amersfoort veel behoefte aan eengezinswoningen, zowel in de huur- als koopsector. Een logische gedachte zou zijn om vooral in dat segment meer te bouwen. Wie iets dieper in de cijfers duikt, ziet echter al snel dat zich ook een ander fenomeen voordoet in Amersfoort, namelijk vergrijzing. Amersfoort is een relatief jonge stad, doordat we in de jaren ’80 en ’90 een gigantische groeispurt hebben gemaakt. De stad was (en is) een magneet voor jonge gezinnen. Die zijn massaal neergestreken in wijken als Kattenbroek, Nieuwland en Zielhorst. Kinderen worden logischerwijs ouder en gaan het huis uit en de ouders blijven achter in een grote eengezinswoning, zie onderstaand grafiek uit het rapport van onderzoek voor woningbouwprogramma van Companen.

Om doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen, zou het daarom goed zijn om te kijken naar de woonwensen van inwoners in dergelijke wijken en wat hen ervan weerhoudt om die woonwensen in vervulling te brengen. Uit verschillende onderzoeken blijkt bijvoorbeeld dat deze doelgroep vaak graag in een ruim, onderhoudsvrij en luxe appartement zou willen wonen, met alle relevante voorzieningen vlakbij en bij voorkeur dicht bij het centrum of in de wijk waar men al woont. Willen we in Amersfoort doorstroming op gang brengen, dan zou het dus effectief zijn om juist voor deze doelgroep woningen te bouwen en niet alleen te kijken naar de behoefte van actieve woningzoekers. In het Deltaplan Wonen moeten we dus ook goed kijken wat, waar en voor wie we bouwen en hoe we daarmee de doorstroming verbeteren.

Een andere invalshoek om het adagium ‘bouwen, bouwen bouwen’ te nuanceren, is door ook minder traditionele woonvormen te onderzoeken. Zoals hierboven aangeven, komt een deel van de woningnood in Amersfoort door de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod: mensen wonen vaak in een groter huis dan ze nodig hebben. Je kunt deze mensen verleiden om te verhuizen. De ruimte die ‘over’ is beter benutten, kan ook een oplossing zijn. Bijvoorbeeld door het oude model van ‘inwonen bij een hospita’ uit de mottenballen te halen en in een nieuw jasje te gieten. Woningdelen, woningsplitsen of zelfs het bijbouwen van een (mantelzorg)woning zou aantrekkelijker gemaakt kunnen worden en de gemeente zou kunnen helpen praktische belemmeringen weg te nemen.

Ook andere vormen van onzelfstandig wonen, zoals wonen in woongroepen en wonen op kamers, moet meer aandacht krijgen. Het zijn manieren van wonen die veel zuiniger met ruimte omspringen dan traditionele zelfstandige woonvormen, en bovendien kunnen of willen veel mensen niet op zichzelf wonen. Hoewel onze samenleving sterk individualiseert en veel mensen graag een eigen stekkie willen, zijn er ook mensen die onvoldoende zelfredzaam zijn om op zichzelf te wonen, om welke reden dan ook. Onzelfstandige woonvormen dragen bij aan het oplossen van de woningnood en kunnen bovendien een antwoord zijn op de sociaal-maatschappelijke vraag hoe we geschikte woonplekken vinden voor mensen die niet (meer) terecht kunnen in bijvoorbeeld een zorginstelling.           

Het oplossen van de woningnood brengt ook dilemma’s met zich mee, juist voor een partij als GroenLinks. Want alle nuances ten spijt, bijbouwen is een onontkomelijk deel van de oplossing. Maar waar dan? Als het echt nodig is, valt er wat GroenLinks betreft te praten over bouwen aan de randen van de stad, zoals in Vathorst-Bovenduist, maar alleen als alle andere mogelijkheden uitgeput zijn. En dat is voorlopig nog niet aan de orde.

Als GroenLinks koesteren we het open, groene polderlandschap dat een groot deel van onze stad omringt. We willen dit bewaren voor de generaties na ons, want eenmaal volgebouwd komt het nooit meer terug. Niet alleen willen we het groene landschap behouden, we vinden ook dat bouwen in de bestaande stad beter is voor de leefomgeving. In de bestaande stad vind je alle voorzieningen waar mensen graag dicht bij willen wonen. Bovendien is alles er per fiets en OV bereikbaar, terwijl je aan de randen van de stad al snel bent aangewezen op de auto. Gelukkig zijn er nog genoeg ‘lege’ plekken in de bestaande stad waar we kunnen bouwen, zoals de Wagenwerkplaats, Trapezium en de Nieuwe stad. Ook kunnen we leegstaande kantoren en bedrijventerreinen omvormen, zoals op de Hoef en de (Kop van) Isselt al gebeurt. Dit zijn vaak lastige trajecten omdat er veel betrokken partijen zijn en veel belangen spelen, maar de successen die hier geboekt worden, laten zien dat het kan als je het samen wil.            

Om de groei zo lang mogelijk op te vangen binnen de grenzen van de huidige stad, zullen we ook de lucht in moeten. Als GroenLinks zijn we voorstander van hoogbouw, ook al brengt dit nieuwe dilemma’s met zich mee. Zo wil niemand graag een flat in z’n achtertuin. Zeker bij kleinschalige inbreidingsprojecten dicht op de bestaande bebouwing zullen we daarom extra veel energie moeten steken in de participatie met bewoners. We kunnen samen met de bestaande bewoners kijken hoe we woningbouwplannen zo kunnen inpassen dat deze ook toegevoegde waarde hebben voor de mensen die er al wonen. Bijvoorbeeld door bestaande problemen op te lossen of door extra te investeren in de leefbaarheid van de buurt. Ook mag inbreiding niet ten kosten gaan van het bestaande groen in de stad. Sterker nog, doordat we de hoogte in gaan, zijn meer mensen voor hun groene buitenruimte afhankelijk van het groen in de openbare ruimte. We zullen de kwaliteit van het bestaande groen dus juist moeten vergroten, als we kiezen voor hoogbouw. Bijkomend voordeel is dat ook de bestaande bewoners daarvan profiteren.  

Op dit moment is er een hoogbouwvisie in de maak die meer richting moet bieden over waar hoogbouw in Amersfoort wenselijk is en waar niet. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn de assen langs bestaande infrastructuur, zoals het Valleikanaal, het spoor en de Eem logische plekken om de hoogte in te gaan. Wij steunen die visie, maar roepen wel op om hier niet alleen met stedenbouwkundige ogen naar te kijken. Wijken waar hoogbouw vanuit stedenbouwkundig oogpunt logisch is, zijn bijvoorbeeld de Kruiskamp, Koppel, Liendert en Schothorst-Zuid. Dit zijn tegelijkertijd ook kwetsbare wijken waar je niet straffeloos grote hoeveelheden woningen kunt bijbouwen, zeker als dit in het goedkopere segment is. Dit moet dus wel met verstand gebeuren, waarbij we ook goed moeten kijken naar de sociaal-economische draagdracht van de wijk.

De hoogbouwvisie zoals die er nu in contouren ligt, is vanuit stedenbouwkundig oogpunt terughoudend met het bouwen aan de zuidkant van het centrum (omgeving Stadsring) en Amersfoort-Zuid en de Berg. Dat vinden wij jammer, omdat dit wijken zijn die sociaal-maatschappelijk extra woningen mogelijk juist beter aankunnen. Bovendien vind je aan de zuidkant van de stad veel ruime en gewilde grondgebonden eengezinswoningen. Volgens de logica van de doorstroming zou je dus juist hier mensen moeten verleiden om te verhuizen naar een woning die beter past bij de levensfase waar ze in zitten. En wat is er nu mooier om als gepensioneerd echtpaar je grote, onderhoudslurpende jaren ’30 woning op de Berg in te ruilen voor een luxe appartement op loopafstand van de binnenstad, in je vertrouwde omgeving en met alle voorzieningen binnen handbereik? Kortom, wat ons betreft is daar het laatste woord nog niet over gesproken :-).

Wil je meer weten over onze visie op woningbouw in Amersfoort of geeft onze visie aanleiding om daar eens met ons over door te praten? Neem dan contact op met Jeroen Bulthuis, onze woordvoerder Wonen en Ruimtelijke Ontwikkeling, 06-54922373, j.bulthuis@amersfoort.nl.