Afgelopen zomer is de bouw gestart van een landhuis aan de Zalkerveerweg in Westenholte. De wijze waarop het gebouw in het landschap is geplaatst én de architectuur roepen niet alleen bij de D66 fractie vragen op, ook bij CDA en PvdA én bij deskundigen. “De IJsseldelta is van nationaal belang en ik vind het onvoorstelbaar dat dit op deze manier en op deze plek gebouwd kan worden. Ergens lijkt er iets niet goed gegaan en wij willen weten waar,” aldus Sonja Paauw. De fracties van D66, CDA en PvdA willen dat de bouw gestopt wordt en dat het college eerst vragen beantwoord over hoe dit heeft kunnen gebeuren. “Zwolle is een groeiende stad en staat daarmee in een landelijke belangstelling van investeerders, bestuurders en ruimtelijk professionals. Het college zou zorgvuldig met haar verantwoordelijkheid van een groeistad om moeten gaan en derhalve het publieke belang boven het particuliere moeten stellen. Ik vraag me serieus af hoe dat hier gestalte heeft gekregen.”
Het gaat om een nieuw landgoed, waarvoor de eerste plannen in 1998 zijn bedacht op aandragen van provincie Overijssel. Alle benodigde vergunningen zijn onherroepelijk verleend, maar de vraag is of dit terecht is. De schoonheid van de stad en buitengebied zoals het landschap langs de IJssel is van groot belang, en de fractie van D66 kan zich niet voorstellen dat het landhuis dat nu gebouwd wordt aan de voorschriften voldoet. Verschillende stukken zijn hier volgens de fractie relevant, zoals het Bestemmingsplan Dijkverlegging Westenholte, een beeldkwaliteitsonderzoek waarin uitgangspunten zijn vastgelegd over dit landgoed, een realisatieovereenkomst uit 2009, een collegebesluit uit 2018, de provinciale eisen voor landgoederen, de verleende vergunning en de welstandsnota.
Bouw lijkt in strijd met beeldkwaliteitsplan en andere regelgeving
De eerste constatering is dat het landgoed niet lijkt te voldoen aan de provinciale eisen voor landgoederen. Daarin is bijvoorbeeld vereist dat een landgoed een oppervlak zou moeten hebben van ten minste 10 hectare, met voor ieder toe te voegen wooneenheid een vermeerdering van 5 ha. De oppervlakte van het terrein is 3 ha en de fractie vraagt het college daarom op welke manier het aan de provinciale eisen voldoet.
Daarnaast voldoet het architectonisch ontwerp met de bijgebouwen in onvoldoende mate aan de door de gemeenteraad vastgestelde voorwaarden en beeldkwaliteitseisen en lijkt het erop dat het landhuis hoger op het perceel en dichter op de dijk is geplaatst dan toegestaan en daarmee zeer waarschijnlijk de natuurwaarden van de uiterwaarden gaat aantasten.
In de overeenkomst tussen o.a. gemeente en eigenaar uit 2009 staat volgende over het landgoed:
“Landgoed: een geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak, daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het geheel passende, opstallen voorkomen, voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is, een en ander zoals bedoeld in de Natuurschoonwet 1928.”
En specifiek over de wooneenheid:
“De eigenaar verplicht zich om een landgoed te ontwikkelen met een zeer karakteristieke en exclusieve verschijningsvorm, dat een versterking zal vormen van de aanwezige natuur- en landschapswaarden, passend in de doelstellingen van de Natuurschoonwet 1928.”
“Het bouwontwikkelingsplan schept voldoende duidelijkheid over de exclusieve en monumentale waarde van de bebouwing met een landhuis en de daarin opgenomen wooneenheden en bijgebouwen om een stedenbouwkundig beeld te scheppen dat de predikaten ‘landgoed’ en ‘allure’ met recht zal kunnen dragen.”
“De gemeente en de provincie zullen in nauw overleg maar ieder in het kader van hun bestuursrechtelijke verantwoordelijkheid, eventuele uitwerkingen van het natuur- en landschapsplan en het bouwontwikkelingsplan en daarop gebaseerde vergunningaanvragen beoordelen op onder meer inpasbaarheid in en versterking van de bestaande (groen)structuren, wenselijkheid en toelaatbaarheid uit oogpunt van milieubescherming, vormgeving, haalbaarheid en toekomstige landschappelijke en architectonische waarde.”
Volgens het bestemmingsplan moet het landhuis verrijzen ‘in klassieke stijl’ en in het Beeldkwaliteitsplan Dijkverlegging Westenholte staat dat het gebouw van monumentale sfeer moet uitstralen. Ook lezen we daarin het volgende “Voor het landgoed is gekozen voor een hoog ambitieniveau.” En “Voor de woning worden minimaal twee grote bomen (eiken) aangeplant.” In het huidige ontwerp is er echter vrij zicht op de IJssel en zijn alle bomen aan de voorgevel geschrapt.
Daarnaast is er nog een collegebesluit uit 2018 dat het volgende zegt: “De geactualiseerde Realisatieovereenkomst met de nieuwe eigenaar geeft de gemeente waarborgen ten aanzien van een voldoende oppervlakte natuur en bos op het landgoed (3 ha), ten aanzien van een duurzame instandhouding van het landgoed en ten aanzien van de recreatieve openstelling van het landgoed. Deze eisen worden eveneens door de provincie gesteld.” In een brief uit 2020 meldt de huidige eigenaar dat de hoeveel bomen en beplanting rond het landhuis sterk wordt gereduceerd en dat hij vrij uitzicht wil over de IJssel. Hij kiest voor fruitboomgaarden in plaats van bos. Ook dit strookt dus niet met elkaar.
Wij stellen aan de hand van de verleende omgevingsvergunning dat het college haar taak om een “goede ruimtelijke ordening” (conform de WRO) tot stand te brengen in de ontwikkeling van het landgoed en het landhuis zeer waarschijnlijk te licht heeft opgevat. De openbare landschappelijk kwaliteit van het IJssellandschap wordt voor een groot gebied aangetast met de afwijkende positie, afmetingen en architectonische vormgeving van het particuliere landhuis.
We kunnen ons niet voorstellen dat het college van mening is dat het landhuis zoals het nu neergezet wordt een wenselijke uitkomst is en stellen daarom vragen. Het college heeft zes weken de tijd om deze te beantwoorden, maar gezien de urgentie van de casus, immers de bouw gaat gestaag door, vragen wij hen deze met spoed te beantwoorden en de bouw stop te zetten.
NB: Inmiddels hebben wij de vergunning gezien, daarmee is een bouwstop niet meer terecht want de eigenaar mag ervan uitgaan dat hij daarmee toestemming heeft om te bouwen. De vraag blijft op welke manier welstand en de gemeente hebben kunnen concluderen dat een dergelijk gebouw aan de eisen voldoet.
http://landgoederen.net/landgoed_beleidsregels/index.php?p=nieuw_landgoed_overijssel.
www.rivierverhalen.nl/2021/11/landgoed-vreugderijk/
De bouwtekening: https://repository.officiele-overheidspublicaties.nl/externebijlagen/exb-2021-3747/1/bijlage/exb-2021-3747.pdf