In beide varianten die het College voorlegt aan de Raad wordt
gewerkt met zogenaamde “schuifjes”. Dit zijn factoren die invloed hebben op de
financiële haalbaarheid. Echter, het belangrijkste schuifje ontbreekt. Het
betreft haar eis dat projectontwikkelaars tenminste 67% van de nieuwbouw-woningen
dienen te subsidiëren.
Deze ratio heeft een veel grotere invloed op de haalbaarheid dan
alle andere schuifjes samen. De gemeenteraad zou zich op zijn minst moeten informeren
over hoe een alternatieve variant eruit zou zien bij een lagere ratio. Dan
ontstaat namelijk wel ruimte voor minder hoogbouw, voldoende parkeerplaatsen op
eigen terrein, echt groen, en investeringen in verkeersveiligheid.
Het College heeft tijdens 2023 twee varianten uitgewerkt
voor de Spoorzone. Variant A met 500 woningen en variant B met 1000 woningen.
De Raad mag de voorkeursvariant kiezen. Recentelijk heeft het College
aangekondigd dat 500 woningen financiëel niet haalbaar zijn, er moet meer
worden gebouwd. Hiermee is variant A opgeschoven naar c.750 woningen.
Het College geeft hiermee geen openheid van zaken want
500 woningen kunnen weldelijk. In dit licht brengt de VVD De Bilt een kritisch
standpunt naar voren, gericht op het heroverwegen van de 67% betaalbaarheidseis.
Deze ratio
volgt uit het lokale coalitieakkoord van 2022. Concreet eist dit voor ieder
project in onze gemeente 30% sociale huur, 20% middenhuur en 17% betaalbare
koop (maximaal €355.000 per woning). De overige 33% is vrije sector koop. Laten
we dit 30/20/17/33 noemen.
Dit beleid
is conform de landelijke ambities van Hugo de Jonge. Echter, inmiddels zien we
in de grote steden het besef dat dit niet langer realistisch is. Zo heeft het
linkse college in Amsterdam in oktober haar 40/20/20/20 eis versoepeld voor
duizenden woningen in Zuidoost. Tevens is in november aankondigd dat een
Nederlands pensioenfonds 295 nog te bouwen huurwoningen in Voorburg koopt op
basis van 15/15/0/70. Als Hugo’s ambities in de grote steden al niet rondrekenen,
wat staat ons dan nog te wachten?
Enkele cijfers
ter achtergrond: woningbouw kost nu ongeveer €3.000 p/m2, exclusief grond- en
financieringslasten. Het maakt hierbij weinig uit voor wie je bouwt. Qua
waardering na oplevering gelden wel grote verschillen. Zo zal een sociale
huurwoning nu ongeveer €3.000 p/m2 opbrengen[1], middenhuur €4.000 p/m2,
en vrije sector koop in onze gemeente €6.000-7.000 p/m2.
Ondergronds
parkeren kost ook nog eens €20.000-40.000 per plek, afhankelijk van half- of
volledig verdiept. Bouwfinanciering via een bank, indien al beschikbaar, kost
6-7% p/j en dan voor maximaal 70% van de grond- en bouwkosten. De winst van de
ontwikkelaar volgt vervolgens uit de som van de verwachte opbrengsten minus al
deze kosten inclusief grond.
Op sociale
woningen maakt een ontwikkelaar dus sowieso verlies. Middenhuur zeer waarschijnlijk
ook. Voor wat betreft betaalbare koop hangt dit af van de minimale omvang van
de woning; indien groter dan 50m2 dan is de ontwikkelaar ook hier aan het
subsidiëren (€355.000 / €7.000 p/m2 = 51m2 kantelpunt). Boven dit kantelpunt
ontvangt de koper gratis geld. Dit is niet rechtvaardig en de VVD wil deze
woningen dan ook tussen 40-50m2.
Kortom, de
winst voor de ontwikkelaar moet komen uit het deel vrije sector koop. Tevens
moet uit dit deel het verlies op de rest van het project worden gedragen. Hoe
kleiner dit deel, hoe kleiner de kans dat gebouwd gaat worden.
Hiermee
komen we op twee belangrijke verschillen tussen bijvoorbeeld de Schapenweide en
de Spoorzone. In de Schapenweide is de grond in bezit van de overheid én is er
voldoende ruimte voor parkeerplaatsen op het maaiveld (dat kost vrijwel niets).
Indien de rijksoverheid een lage grondprijs accepteert dan is een hoge ratio hier
realistischer. Het rijk kan 30/20/17/33 opnemen in haar programma van eisen. Via
een dergelijk verkoopproces mag je ervan uitgaan dat de winnende bieder
vervolgens snel gaat bouwen.
Daarentegen
zijn alle percelen van de Spoorzone in privaat bezit, met uitzondering van het
Emmaplein. Voor de grond van De Timpe, het meest actuele deel van de Spoorzone, bedragen de grondkosten naar verluid €20 miljoen voor de projectontwikkelaar. Met
17.000 m2 netto bouwvolume op een relatief klein perceel is hier tevens de
noodzaak voor ondergronds parkeren.
Vasthouden
aan een 67% ratio levert op deze plek dan ook een groot risico op qua doorgang.
De gemeente heeft geen controle dat er daadwerkelijk gaat worden gebouwd, de
grondeigenaar kan relatief pijnloos ook de huidige kantorenfunctie continueren.
In 2010 is er voor De Timpe reeds 17.000 m2 netto aan congrescentrum
goedgekeurd. Destijds was een dergelijk groot volume op deze dorpse plek nodig vanwege de financiële haalbaarheid. Je ziet de
geschiedenis zich gewoon herhalen.
Het kan wederom
een rationele strategie zijn voor deze eigenaar om eerst de bestemming naar 17.000
m2 wonen goedgekeurd te krijgen, zelfs indien al duidelijk is dat het plan nu
onvoldoende rendabel is. Vervolgens kan worden gewacht met aanvang bouw totdat
lokale overheden over een aantal jaar betaalbaarheidseisen versoepelen. Dit is dan
slechts een pennenstreek zodra de bestemming is gewijzigd. Tegen die tijd zijn
waarschijnlijk ook bouwkosten weer gedaald.
De VVD wil niet
wachten. Wij willen nu bouwen. Wij willen een realistisch plan, met voldoende
reserves in huidige onzekere tijden. Het plan mag ook niet afhankelijk zijn van
het al dan niet toekennen van subsidie door de rijksoverheid.
Dankzij de
hoge huizenprijzen in onze gemeente hebben wij nog een kans om te bouwen. Dit
schept ook een verantwoordelijkheid. We moeten pragmatisch zijn over hoe de
wereld is veranderd. Mensen op zoek naar een betaalbare woning hebben meer baat
bij een iets minder hoge ratio dan helemaal geen woningen. Iedere
nieuwbouwwoning leidt sowieso tot drie verhuisbewegingen.
In onze
gemeente is 26% van alle woningen momenteel sociaal. Het landelijk doel is 30%
in iedere gemeente. Wij pleiten voor realisme in huidige tijden bij het
toevoegen van sociale woningen aan de voorraad. Dit vergt een gedifferentieerde
aanpak.
De eigenaar
van De Timpe zegt graag te willen bouwen en kan op korte termijn slopen, elders
in de Spoorzone gaat dit nog 5 – 10 jaar duren. Tevens is er voor De Timpe in
het verleden dus reeds een groot volume goedgekeurd, die optie rechtvaardigt
een hogere grondwaarde. Het College moet recht doen aan die hogere grondwaarde
via aanpassing van de ratio.
Voor De
Timpe zien wij dan ook bijvoorbeeld 15/15/10/60. Daarbij willen wij onderzoeken
om een maximale termijn van 1 jaar op te nemen vanaf goedkeuring
bestemmingswijziging. Indien de ontwikkelaar niet start binnen deze periode dan
vervalt de bestemmingswijziging.
Elders in de
Spoorzone zien wij bijvoorbeeld 20/20/20/40. Op de Schapenweide 30/20/17/33.
Overal willen wij een parkeernorm van tenminste 1.2x. Dit is al stukken lager
dan de gebruikelijke 1.7x.
Iedere
bewoner heeft recht op een parkeerplek met eigen stekker, inclusief huurders
van sociale woningen. Het autobezit in onze gemeente is hoog, ook onder
huurders van sociale woningen.
De onrealistisch
lage parkeernormen van het College gaan resulteren in jarenlange bezwaarprocedures,
met tevens uiterst onzekere uitkomst. Een lage parkeernorm betekent niet minder
auto’s. Het betekent alleen dat auto’s dan staan in de dichtstbijzijnde straat
met vrij parkeren. Zelfs in de verkeersstudie van het College schuilt deze
denkfout.
Indien deze
lage normen standhouden voor de rechter dan krijgen we betaald parkeren en parkeeroverlast.
Betaald parkeren in het centrum van Bilthoven resulteert dan ook in betaald
parkeren in de andere kernen zoals De Bilt en Maartensdijk.
Tenslotte is
het “schuifje” van het College met betrekking tot kantoormeters onjuist.
Hiermee verslechtert de financiële haalbaarheid namelijk, tenzij de
onderliggende aanname is dat de gemeente een langjarig huurcontract af zou
sluiten op een te hoge huur.
Extra
kantoormeters gaan ten koste van het aantal woningen. Bilthoven centrum heeft al
te veel leegstand. Deze leegstand kan naar flexibele kantoorunits worden
verbouwd, hierdoor zal de levendigheid verbeteren.
Concreet
vragen wij de Raad de volgende variant te laten doorrekenen:
·
De
Timpe 15.000 m2 VVO (c.200 woningen) op basis van 15/15/10/60 en halfverdiept
parkeren met norm 1.2x.
·
Elders
in Spoorzone 22.500 m2 VVO (c.300 woningen) met 20/20/20/40 en parkeernorm 1.2x.
·
Tenminste
80 parkeerplaatsen op Emmaplein voor winkeliers, makkelijk toegankelijk en op
basis van een blauwe kaart.
·
Busstation
aan zuidkant op Emmaplein. Infrastructuur is hier belangrijker dan woningen.
·
Fietspaden
zoveel mogelijk apart van busbaan en auto.
·
Budget
voor aanvullende veiligheidsmaatregelen, evenals echt groen.
·
Hoger
bouwen (4+ verdiepingen) alleen waar dit niet tot significante nieuwe inkijk
bij bestaande omwonenden leidt.
[1] Voor sociale huurwoningen geldt ongeveer de volgende
rekensom: netto huur €700 p/mnd = €8.400 p/j vermenigvuldigt met faktor 20 =
€168.000 delen door 60m2 = €2.800 p/m2. Een belegger die 20x de huur betaalt
heeft hiermee een aanvangsrendenment van 5.0%. Dit was vorig jaar nog minder
dan 4.0% (>25x) maar beweegt mee met de rentestand.