Poliflw

Dat blijkt uit onderzoek van de Waarderingskamer en het Kadaster. De instanties onderzochten meer dan 800.000 woningverkopen in de periode 2012-2017. Het doel was om vast te stellen in welke mate gemeenten erin slagen de WOZ-waarde marktconform vast te stellen.

Procenten lager

De conclusie is dat de WOZ-waardebepaling marktconform was en dat de WOZ-taxaties de waardeontwikkelingen in de onderzoeksperiode 2012-2017 goed volgen. ‘Er is bij geen enkele gemeente sprake geweest van een systematische over- of onderwaardering van woningen’, zo stellen de onderzoekers.

Ook de WOZ-waarden van woningen die niet werden verkocht, zijn in lijn met de marktwaarden. Daarvoor zijn de WOZ-waarden van verkochte woningen vergeleken met die van niet-verkochte woningen. Wel liggen in een sterk stijgende markt de WOZ-waarden van niet-verkochte woningen enkele procenten lager.

Onderwaardering

Van een systematische onderwaardering van deze niet-verkochte woningen kan volgens de onderzoekers echter niet worden gesproken: om verschillende redenen kan een woning direct na de verkoop een hogere waarde hebben gekregen. De meer courante woningen  worden vaker verkocht, omdat dat doorgaans de beter onderhouden woningen, dan wel woningen met eigentijdse woonvoorzieningen zijn. Bovendien is het zo dat bij verkochte woningen, indien er bij de transactie sprake is van gedateerdheid, ze na aankoop vaak worden opgeknapt. Bij niet-verkochte woningen komt het effect van stijgende marktwaarden soms enkele maanden trager in de WOZ-waarde tot uitdrukking.

Peildatum

Jaarlijks taxeren alle gemeenten de waarden van alle woningen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld op een vaste waardepeildatum; die ligt altijd op 1 januari van het voorgaande jaar.

Gemeenten en provincies zijn ambitieuzer geworden in hun woningbouwplannen. In de huidige plannen bouwen ze jaarlijks 1000 woningen meer dan de afspraken in de Nationale Woonagenda. Dat schrijft minister Ollongren aan de Tweede Kamer.

Productie

Met die opgeschroefde ambitie kan het woningtekort in 2030 lager uitvallen: 2,4% in plaats van 2,6%. Nu is het tekort op de Nederlandse woningmarkt nog 3,8%. Maar Ollongren waarschuwt wel dat de plannen daadwerkelijk moeten leiden tot nieuwe woningen. Volgens de minister onderstreept de terugval in het aantal verstrekte bouwvergunningen, zoals het CBS onlangs meldde, de noodzaak dat regio’s hun bouwgronden weten om te zetten in daadwerkelijke productie.

Plancapaciteit

In de bouwplaninventarisatie wordt onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit. Bij harde plancapaciteit zijn alle procedures en bestemmingsplanwijzigingen doorlopen en kan de bouw snel van start. Bij zachte plancapaciteit is het gebied wel aangewezen, maar zijn de procedures nog niet doorlopen.

Plank

Volgens Ollongren moeten overheden niet teveel focussen op harde plancapaciteit, omdat ook die plannen soms nog jaren op de plank liggen, bijvoorbeeld vanwege de stijgende bouwkosten of andere prioriteiten van de ontwikkelaar. Partijen moeten zich vooral focussen op plannen die snel uitvoerbaar zijn en veel woningen opleveren, vindt de minister. Gemeenten moeten daarom de kwaliteit van bouwplannen goed beoordelen en voorrang geven aan snel realiseerbare plannen.

AANTAL BOUWVERGUNNINGEN DAALT FORS

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

Het aantal verleende bouwvergunningen door Nederlandse gemeenten is in het eerste kwartaal flink gedaald. Voor ruim 12.500 woningen werd een vergunning afgegeven, ruim een kwart minder dan in het eerste kwartaal van vorig jaar. Dit meldt het CBS. Tegelijkertijd stijgt de omzet in de bouw tot bijna recordhoogte.

Bouwsom

De cijfers zijn de laagste in drie jaar. Naast het aantal verleende bouwvergunningen daalde ook de bouwsom voor nieuwbouwwoningen en de verbouw van bestaande woningen. De afgelopen twee jaar werden nog ongeveer voor ongeveer 70.000 woningen per jaar vergunningen verleend. Maar dat is nog steeds lager dan de periode tussen 2000 en 2008, toen de jaarlijkse productie op circa 80.000 woningen lag.

Domper

De lage cijfers van begin 2019 betekenen dat de werkelijke bouwproductie de komende jaren waarschijnlijk lager wordt. Dat is een domper voor veel gemeenten, die ambitieuze woningbouwplannen hebben. Volgens woningmarktexperts zijn er minstens 100.000 nieuwe woningen per jaar nodig om het woningtekort niet nog verder op te laten lopen. Een bouwvergunning heeft gemiddeld een doorlooptijd van twee jaar van de verlening tot de realisatie van het gebouw.

/index.php/1813-onderzoek-na-invoering-avg-nauwelijks-meer-oog-voor-privacy-en-databeveiliging

/index.php/1811-opdrachtgevers-positiever-over-aannemers

Als een ambtenaar een burger adviseert dat er geen bouwvergunning nodig is voor een dakopbouw, dan moet die erop kunnen vertrouwen dat de gemeente later geen dwangsom zal opleggen. Dat staat in een advies van de staatsraad advocaat-generaal Peter Wattel aan de Raad van State.

Dakopbouw

Het advies werd door de Raad van State gevraagd in de zaak van een bewoner van Amsterdam-Zuid die door de gemeente gesommeerd werd om een 28 jaar oude dakopbouwvan de woning te verwijderen op straffe van een dwangsom. De vorige eigenaar van de woning, die de dakopbouw zonder bouwvergunning heeft aangelegd, stelt dat hij meerdere malen van de betrokken ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht te horen heeft gekregen dat er geen probleem was met het bouwen zonder vergunning. Volgens Wattel kon de huidige bewoner er daarom op vertrouwen dat de gemeente haar geen dwangsom zou opleggen.

Toezegging

Uitlatingen die als een toezegging opgevat kunnen worden, kunnen het vertrouwen wekken dat een gemeente geen sanctie zal opleggen, ondanks de overtreding van de vergunningsplicht, stelt Wattel. Voor de rechter is het niet alleen van belang of het daadwerkelijk om een toezegging gaat, maar ook of die werd gedaan door een overheidsfunctionaris van wie kan worden aangenomen dat hij voor de gemeente spreekt.

Niet bindend

Het advies is overigens niet bindend voor de uitspraak van de Raad van State over de zaak, die op een latere datum pas volgt. Eerst hebben de beide partijen nog de gelegenheid om te reageren op het advies.

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

De daling van het aantal woningverkopen zet de komende jaren door. Ook met de sterke prijsstijgingen is het gedaan. Dat blijkt uit de nieuwste huizenmarktramingen van het ING Economisch Bureau. De onderzoekers verwachten dat het aantal verkochte woningen in 2020 voor het eerst sinds 2015 weer onder de 200.000 zakt.

Dit jaar blijft het aantal daar met 210.000 nog net boven. Dat de woningmarkt verder op slot raakt heeft diverse oorzaken. De sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren zorgen ervoor dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad voor grote groepen onbetaalbaar wordt. Daarnaast wachten veel doorstromers met het te koop zetten van hun woning: eerst willen ze, gezien de krapte op de markt, zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Ook autonome factoren spelen een rol. De bevolking vergrijst en ouderen zijn relatief honkvast. Door de aanscherping van de hypotheekregels wordt het voor koopstarters moeilijker een woning gefinancierd te krijgen: daar is meer kapitaal voor nodig.

ING voorziet dat de gemiddelde prijsstijging van een huis in 2019 beperkt blijft tot 4,5 procent. Dat is bijna een halvering ten opzichte van de 8,4 procent stijging in 2018. Voor 2020 wordt een stijging van 2,5 procent. De stagnerende woningmarkt is ook slecht nieuws voor de Nederlandse economie. Woningaankopen blijken een belangrijke aanjager van de (regionale) economie. De teruglopende woningaankopen betekent ook minder werk voor makel;aars, notarissen en aannemers. Ook meubelboulevards ondervinden er last van.

/index.php/1650-cijfers-externe-inhuur-gemeenten-in-kaart

/index.php/1648-verkiezingsuitslag-provinciale-staten-2019

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

Het woningtekort in Nederland blijft fors oplopen en ligt op dit moment al op 263.000 woningen. Tegelijkertijd hebben private beleggers 20 miljard euro beschikbaar om nieuwe huurwoningen te bouwen. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Capital Value en ABF Research naar de Nederlandse woningmarkt.

Achterop

‘Alarmerend hoog’ wordt het tekort in het rapport genoemd. Met de huidige snelheid van bouwen raakt de markt nog verder achterop; dan zijn er in 2030 mogelijk nog steeds 200.000 woningen tekort. Het streven is nu nog om per jaar 75 duizend woningen te bouwen. Volgens veel marktpartijen worden die aantallen nu al niet gehaald. Maar de onderzoekers verwachten dat er zelfs nog 20.000 tot 40.000 extra woningen per jaar nodig zijn.

Aanbevelingen

Het tekort loopt verder op door de groei van de bevolking, gecombineerd met de problemen in de bouwsector, zoals gestegen bouwkosten, een tekort aan materialen en personeelsschaarste. Ook de overheid draagt eraan bij door trage vergunningverlening en een tekort aan bouwlocaties. De onderzoekers doen een aantal aanbevelingen voor overheden: versnel ro-procedures, voorkom een hoge regeldruk en verlaag grondprijzen voor corporaties. Opdrachtgevers zouden ook vaker regionaal moeten afstemmen wat er wordt gebouwd, en beter moeten inspelen op behoeften uit de doelgroepen.

/index.php/1533-participatie-geeft-burger-draagkracht

/index.php/1531-ruim-70-miljoen-voor-woningbouw-op-moeilijke-plekken

Het is te kort door de bocht om te concluderen dat wijkteams zorgen voor hogere Wmo-kosten. ‘Daarvoor is de complexiteit vanLees meer het vraagstuk te groot’, stelt Divosa-voorzitter Erik Dannenberg. ‘De wijkteams hebben een bredere kijk dan alleen de Wmo en mogelijk zijn ze een boeggolf aan het wegwerken van problemen die voorheen niet zichtbaar waren.’

Stijging

Dannenberg reageert daarmee op het vrijdag gepubliceerd onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) naar de Wmo-kosten van wijkteams. Belangrijkste conclusie van het onderzoek ‘De wijkteambenadering nader bekeken’ is dat de inzet van wijkteams in de jaren 2015-2017 heeft geleid tot een stijging van veertien procent van het aantal mensen met een Wmo-maatwerkvoorziening. Vooral gemeenten waar (ook) zorgaanbieders in het wijkteam zitten, zien zich geconfronteerd met hogere kosten die met deze maatwerkvoorzieningen gepaard gaan.