Poliflw

Berichten uit de afdeling. Auteur: John van der Pauw

Extra

Het coalitieakkoord ‘Liefde voor Almere’ beloofde in juni 2018 extra sociale huurwoningen. De coalitie beloofde extra geld uit te trekken om 2.000 tot 2.500 sociale huurwoningen mogelijk te maken. Een liefdevol gebaar naar Almeerders met een smalle beurs.

Toerekenen

Anderhalf jaar later meldt het presidium dat het zittende college de prestaties van een vorig college naar zich toetrekt. Woningen die al mogelijk zijn gemaakt in de vorige collegeperiode ziet dit college als een eigen prestatie.

Conto

Als de oppositie het college daar op aanspreekt bluft het college zich daar ongegeneerd doorheen. De woningen die opgeleverd worden vanaf het tweede kwartaal 2018 tot en met het eerste kwartaal 2022 schrijft het college op eigen conto.

31 mei 2018

Je moet maar durven. Op 31 mei 2018 is het eerste team wethouders van deze collegeperiode benoemd. De woningen die op 31 mei 2018 al waren opgeleverd kan geen redelijk denkend mens tot prestatie van de huidige coalitie verklaren. Die coalitie bestond toen gewoon weg niet.

Mogelijk maken

Bovendien belooft het coalitieakkoord iets anders: de huidige coalitie zal extra geld uittrekken om in vier jaar 2.000 tot 2.500 sociale huurwoningen MOGELIJK te maken. Woningen die in de vorige periode al mogelijk waren gemaakt hoeft deze coalitie niet mogelijk te maken. Die waren al mogelijk.

Liefdeloos

Wie al eerder mogelijk gemaakte sociale huurwoningen toch wil presenteren als het resultaat van de huidige coalitie, geeft een wel heel erg liefdeloze uitleg van deze afspraak uit het coalitieakkoord. Als die exegese door de gehele coalitie wordt gedeeld, hoeven Almeerders die aangewezen zijn op een betaalbare huurwoning niet te rekenen op een greintje liefde van dit college. Dat geeft te denken over de ambitie van dit college en deze romp-coalitie.

Ambitie?  Vergeet het maar…

Met een ambitie die bestaat uit wat al gerealiseerd is hoeft Almere niet te rekenen op extra sociale huurwoningen. Dan heeft semantische bluf het gewonnen van een politieke afspraak: “We trekken in de komende 4 jaar extra geld uit om de bouw van 2.000 tot 2.500 sociale huurwoningen mogelijk te maken.” Vergeet die extra 2.000 tot 2.500 huurwoningen dus maar.

John van der Pauw

*Noot redactie: Fractievoorzitter Ruud de Jonge sprak over de wooncrisis tijdens “Over Flevoland Gesproken” en de fractie van de PvdA Almere heeft inmiddels een motie ingediend om het college op te roepen door te pakken. Wij blijven het nieuwe college kritisch volgen en wachten op de woonvisie. (Dit artikel is ook verschenen in de papieren editie van AlmereDEZEWEEK)

Het bericht Laat semantische bluf sociale huur verdwijnen? verscheen eerst op PvdA Almere.

En voor de leden die niet kunnen wachten: alvast een sneak preview. Het artikel van John van der Pauw over de verhoging van de huur met 30% bij de duurzaam betaalbare GoedHuur woningen. #Roodschrift ➡️ http://roodschrift.nl/roodschrift-editie-2/goedhuur-nu-al-veel-te-duur.html

De betaalbaarheid van het wonen is en blijft een probleem voor Almeerders met een bescheiden inkomen. Het CBS meldde onlangs nog dat huurders duurder uit zijn dan kopers. En de duurzaam betaalbare GoedHuurwoningen blijken na een jaar al tot de duurste van de Almeerse sociale voorraad te horen. Hoe is dat toch mogelijk. Kan dat zomaar? 

In 2012 had een Almeers lid van de PvdA een verontrustende melding. De lokale corporaties wilden hun huurprijsbeleid aanpassen. In plaats van 80 procent van de maximale huur zouden ze 90 procent in rekening brengen. Daardoor werden Almeerse sociale huurwoningen onbetaalbaar voor huurders met een smalle beurs. Dat huurbeleid zou ook nieuwe huurders met een modaal inkomen in de portemonnee raken. 

Uit een analyse van de projectgroep betaalbaar wonen bleek dat die hoge huren niet noodzakelijk waren. Makelaars bleken als ‘verhuurder’ voor pensioenfondsen een stuk goedkoper. Mede naar aanleiding van dat rapport heeft het Almeerse college een wedstrijd voor GoedHuurwoningen uitgeschreven. Met die wedstrijd zocht Almere partners die een doorbraak konden forceren in de strijd tegen de almaar stijgende huren in de sociale huursector, aldus de uitvraag.

“Wij zijn op zoek naar partijen die deze uitdaging met ons willen aangaan en met ons een doorbraak op de sociale woningmarkt willen forceren door nieuwe sociale huurwoningen te bouwen met een zeer lage huur en zo laag mogelijke energielasten. De ambitie van Almere is woningen te realiseren met woonlasten (huur plus energie) onder € 550,‐ per maand. Alleen dan wordt het wonen voor huishoudens met lage inkomens weer betaalbaar.”

De combinatie van De Alliantie en Trebbe kwam als winnaar uit de wedstrijd. De gemeente subsidieerde de winnaar met nog eens € 1.500 per woning bovenop de toch al verlaagde grondprijs. In december 2017 is de start van de bouw luister bij gezet. Een paar maanden later zijn de eerste woningen aan de Jesse Owensstraat aangeboden via WoningNet. De huurprijs was zoals afgesproken € 550 per maand. 

Een van de eerste huurders blijkt na een jaar alweer de duurzaam betaalbare GoedHuurwoning te hebben verlaten. Daardoor kon De Alliantie die woning weer in de verhuur doen. En toen bleek de GoedHuurwoning al niet meer betaalbaar. De Alliantie heeft de huur van de GoedHuurwoning verhoogd naar € 720 per maand. Dat is de maximale huur voor een sociale huurwoning en een prijsverhoging van meer dan 30 procent. 

De GoedHuurwoningen zijn bedacht om duurzaam betaalbaar te zijn. De huurprijs van een GoedHuurwoning zou na 1 juli 2018 € 572 mogen zijn. De verhoging naar € 720 is excessief evenals  de huurprijs zelf. Met die prijs is de GoedHuurwoning zeker niet meer betaalbaar. 

Het lijkt er op dat De Alliantie de voorwaarden van de wedstrijd na het winnen van de eerste prijs laat varen. Dat roept de vraag op hoe betrouwbaar deze toegelaten instelling is als partner in de strijd om het betaalbaar houden van het wonen. Die verhoging zou voor de huurdersbelangenvereniging van De Alliantie reden moeten zijn om een stevig gesprek te hebben met deze sociale verhuurder. 

Die huurverhoging zou verantwoordelijke ambtenaren slapeloze nachten moeten bezorgen. Die prijsstijging zou voldoende reden moeten zijn om De Alliantie met terugwerkende kracht de winst van de GoedHuurwoningen te laten inleveren. Alle reden dus voor actie. Wie oh, wie neemt het voortouw?

John van der Pauw

Het bericht GoedHuur nu al veel te duur verscheen eerst op PvdA Almere.

 

Almere heeft minder huurwoningen dan waar ministeriële beleidsmakers van dromen. Twee fracties wilden zo’n 6.000 sociale huurwoningen uit de verdeling halen. Een meerderheid van de gemeenteraad was daar niet van gediend. Een gesprek met raadslid en lijstduwer voor de PvdA John van der Pauw.

Hoe schaars zijn sociale huurwoningen?

In 2017 hebben meer dan 13.434 unieke woningzoekenden gereageerd op vrijkomende huurwoningen met een prijs tot € 711 per maand. In 2017 zijn 1.457 sociale huurwoningen verhuurd. Dat betekent dat bijna 12.000 woningzoekenden achter het net visten. Die cijfers maken duidelijk dat er veel te weinig huurwoningen met een huurprijs tot € 711 zijn.

Wat wilden de VVD en de PVV?

Die twee partijen wilden alle woningen met een huur vanaf € 635 uit het systeem van WoningNet halen. Dan gaat het om iets minder dan 6.000 sociale huurwoningen. Dat is ongeveer een kwart van alle Almeerse sociale huurwoningen. Te gek voor woorden en volslagen onbegrijpelijk.

Kleven daar dan ernstige gevolgen aan?

Almere heeft niet veel aangepaste woningen. Die hebben vaak een prijs boven de € 635. Dat zelfde geldt voor veel senioren woningen. Almeerders zouden dan niet meer via WoningNet kunnen reageren op die woningen en er zouden geen afspraken meer zijn over de rechtvaardige verdeling van die woningen. Er is nog een effect. Dat heeft te maken met betaalbaarheid. Van de 484 aangeboden duurdere sociale huurwoningen zijn er 130 verhuurd tegen een prijs onder de € 635. Dat is het gevolg van het twee hurenbeleid van De Alliantie en Ymere.

Door dat twee huren beleid kunnen duurdere sociale huurwoningen opeens betaalbaar worden?

Ja. Het is dan ook jammer dat Goede Stede het goede voorbeeld van de concullega’s niet volgt. Daardoor zou het aantal betaalbare woningen kunnen groeien en krijgen huurders met een smalle beurs iets meer kans op het huren van een betaalbare woning.

De VVD en de PVV wilden dus de slaagkans van woningzoekenden met een smalle beurs juist verkleinen?

Dat was het logische effect van het voorstel van die twee Almeerse fracties. Gelukkig hadden veel andere politieke partijen dat door en is het voorstel weggestemd. De frontale aanval op de schaarse sociale huurwoningen is daarmee afgeslagen. De kiezer weet nu in ieder geval dat er op 21 maart 2018 een duidelijke keus te maken is als het gaat om het terugdringen van de wachttijden van ruim acht jaar voor een betaalbare huurwoning. Daarvoor is de PvdA een heel goede keuze.

Het bericht Frontale aanval op sociale huur afgeslagen verscheen eerst op PvdA Almere.

Verhuurders innen graag huur. Huurders met een bovenmodaal inkomen bieden meer zekerheid voor het betalen van huur dan huurders met recht op huurtoeslag. De Huisvestingswet geeft gemeenten het gereedschap schaarse woningen te bestemmen voor huurders met een smalle beurs. Vier Almeerse partijen willen daar iets aan veranderen. En gesprek met raadslid voor de PvdA en liefhebber van wonen John van der Pauw.

Niet iedereen kan zomaar elke woning huren of kopen. Hoe bepalend is het inkomen van mensen?

Wie in een koopwoning wil wonen moet daar veelal geld voor lenen. Banken lenen alleen geld als dat verantwoord is en duidelijk is dat het geleende geld ook terug terugbetaald kan worden. De burgers met een modaal inkomen kan zonder spaargeld maximaal € 160.000 lenen voor een koopwoning. Ook verhuurders kijken naar het inkomen van de huurder. Huishoudens met een inkomen boven de € 41.056 zijn aangewezen op een koopwoning of een huurwoning in de vrije vestiging.

Wie kunnen een sociale huurwoning gaan huren?

De sociale huurwoningen van de corporaties hebben een huurprijs tot € 710,68 en zijn in beginsel bedoeld voor huishoudens met een modaal inkomen tot € 36.798. Ten minste 80 procent van het aanbod is bedoeld voor huurders die niet meer verdienen dan € 36.165.

Zijn er wel genoeg betaalbare huurwoningen in Almere?

Het antwoord op die vraag is uiteraard nee. De rijksoverheid streeft naar een woningvoorraad die voor 65% uit koopwoningen bestaat en voor 35%. Almere heeft 82.310 woningen waarvan 68% koopwoning is.

Dan is het toch geen wonder dan er lange wachtlijsten zijn?

Inderdaad. Om daar iets aan te doen zijn er in de afgelopen vier jaar meer dan 1.000 nieuwe betaalbare huurwoningen bijgebouwd en even zoveel betaalbare koopwoningen. Dat betekent niet dat het tekort nu weg is. Er is nog meer nodig om te zorgen voor fatsoenlijke wachttijden.

Volgens een liberale fractie zijn er ook niet genoeg woningen in de vrije sector.

Dat is de fractie van dezelfde politieke stroming die landelijk de sociale huurwoningen wil marginaliseren. De vrije sector is het speelveld van marktpartijen. Daar hebben woningbouwcorporaties in principe geen taak. Het is vreemd om in Almere een link te leggen tussen corporaties en de vrije sector met niet extreem hoge huren.

Er is een voorstel om de dure sociale huurwoningen niet meer via WoningNet te verdelen.

Dat onbezonnen voorstel ligt er en kan niet op steun van alle corporaties rekenen. Als het voorstel werkelijkheid zou worden zouden de spelregels voor een rechtvaardige verdeling van iets minder dan 6.000 sociale corporatiewoningen opeens weg zijn. De fracties die dat voorstellen denken dat er geen schaarste is bij de dure sociale huurwoningen. Wie naar de feiten kijkt moet erkennen dat dat niet klopt.

Wat zijn die feiten dan?

In de laatste zeven maanden van 2017 zijn net geen 650 sociale huurwoningen verhuurd. Twee derde van die woningen was betaalbaar en een derde was dure sociale huur. Dat is niet bepaald een gigantisch aanbod. Tussen dat aanbod zaten ook nog eens aardig wat seniorenwoningen en aangepaste woningen. Dure sociale huurwoningen zijn trouwens ook verhuurd aan urgente woningzoekenden met een modaal inkomen.

Hoe zit het met de wachttijden voor dure sociale huur?

Wachttijden zijn in Almere een goede indicatie voor de schaarste. Iemand heeft ruim dertien jaar moeten wachten op een dure sociale huurwoning in de Willem de Vlaminghstraat. Voor zo’n woning aan de Distelweg was zelfs een wachttijd van meer dan vijftien jaar nodig. Inschrijfdata van woningzoekenden uit 2008 en vroeger zijn geen zeldzaamheid. Dat staat toch al snel voor een wachttijd van negen jaar of langer.

Dat dure sociale huur in Almere niet schaars zou zijn lijkt met dit alles op een versie van nep-nieuws. Voor de PvdA een reden om dat voorstel niet te steunen. Wie wat wil veranderen in de verdeling van schaarse woningen doet er goed aan eerst de feiten op een rij te zetten.

Het bericht De schaarste van dure sociale huurwoningen in Almere verscheen eerst op PvdA Almere.

Er is een nieuw plan voor de Kustzone van Almere Haven. Dit keer 240 in plaats van een heel  dorp met 945 nieuwe woningen. In het plan zit niet meer dan tien procent sociale huurwoningen. Een gesprek met PvdA-er John van der Pauw over de ruimte voor modaal in de Kustzone van Almere Haven.

Er is al eerder een plan gepresenteerd voor woningbouw in de Kustzone van Almere-Haven… “Dat klopt. Het ging in 2009 om een soort vissersdorp met zo’n 945 woningen. Dat was alleen mogelijk als een deel van het Gooimeer tot land zou worden gemaakt. Dat plan is niet doorgegaan. Het maken van land bleek zoveel geld te kosten dat het plan onhaalbaar was.“

Dat is wel heel sneu “Het meeste sneue is nog wel dat het maken van dat plan heel veel geld heeft gekost. Met dat geld had Almere ook andere dingen kunnen doen. Al ruim tien jaar hoort de gemeenteraad dat er te weinig geld zou zijn om de stad op orde te houden. De mensen die verantwoordelijk zijn voor onderhoud en beheer van de stad hadden dat geld graag uitgegeven om de stad schoner, heler en veiliger te maken. Maar zo zijn er nog wel meer dingen aan te wijzen waar goed gemeentegeld verdampt is. Denk aan Alnovum, het Ondergonds Afval Transport en een rijdend podium.”

Hoe haalbaar is dit nieuwe plan? “Volgens de deskundigen hoeft Almere bepaalt niet leeg te lopen op dit plan. De gemeente houdt er geld aan over. Dat was met Overgooi wel anders. Volgens de oorspronkelijke plannen had Overgooi had allang af zullen zijn. Dat is anders gelopen. Overgooi is intussen een gesubsidieerde villawijk.”

Lijkt het nieuwe plan op het oudere plan met de naam Hoogtij? “Niet als het gaat om het aantal woningen. Dat zal dus een kwart zijn van de in 2009 gedachte aantallen. Het aandeel sociale huurwoningen is weer erg laag. Die sociale huurwoningen zullen overigens  niet de goedkoopste zijn. Volgens het plan zal tien procent van de woningen in het duurste sociale segment worden gebouwd. Dat zijn woningen voor mensen die een modaal inkomen verdienen. Denk dan aan de politieagent, de onderwijzer en de verpleegkundige.”

Die wonen toch ook in Almere? “Het Centraal Bureau voor de Statistiek laat regelmatig weten hoe de inkomensverhoudingen in Nederland er voor staan. Het CBS meldt dat in Almere minder lage inkomens en meer hoge inkomen wonen dan gemiddeld in Nederland. Waar in Nederland 40 procent van de huishoudens een laag inkomen heeft, is dat in Almere 35,1 procent. In plaats van 20 procent hoge inkomen kent Almere er 21,6. Die inkomens zijn overigens niet gelijkmatig over Almere verdeeld. In Almere Haven wonen net iets meer Almeerders met een laag inkomen: 4 procent. De andere stadsdelen zitten duidelijk onder de 40 procent.“

Waarom vindt de PvdA dat er in de Kustzone meer ruimte moet komen voor Almeerders met een modaal inkomen? “Het woonbeleid is gericht op gemengde wijken. Almeerders met een modaal inkomen van zo’n € 2.100 netto per maand kunnen niet huren in de vrije sector. Hun inkomen is daar niet hoog genoeg voor. Volgens de normen van de Nederlands Hypotheek Garantie kunnen Almeerders met een modaal inkomen maximaal zo’n € 155.000 lenen. In het plan van de Kustzone Almere–Haven is 90 procent van de nieuwbouw gereserveerd voor Almeerders met een bovenmodaal inkomen. Voor de laagste inkomens is daar al helemaal geen plek ingeruimd. En dat terwijl een onderzoeksbureau heeft duidelijk gemaakt dat er te weinig sociale huurwoningen zijn in Almere. De PvdA vindt dat er in de Kustzone van Almere-Haven ook voldoende ruimte moet komen voor Almeerders met een modaal inkomen. Daarom heeft de PvdA een amendement ingediend om het aantal sociale huurwoningen te verhogen.”

 

 

Het bericht Ruimte voor modaal in de Kustzone Almere-Haven? verscheen eerst op PvdA Almere.

Het aantal te verhuren betaalbare huurwoningen neemt af en het aantal zoekenden naar een betaalbare huurwoning groeit. Daarom wil de PvdA ook voldoende betaalbare huurwoningen in nieuwe wijken. Om te beginnen in de Floriade Stadswijk en het nieuwe plan voor de Kustzone Almere Haven. Een gesprek met PvdA raadslid John van der Pauw.

Heeft Almere niet genoeg betaalbare huurwoningen?

Niet als je naar het rijksbeleid en het groeiend aantal woningzoekenden kijkt dat op zoek is naar een betaalbare huurwoning. In de tijd van staatssecretaris Remkes is de nota ‘Mensen, wensen, wonen’ vastgesteld. De rijksoverheid wilde dat 65 procent van de Nederlandse woningen in eigendom van de bewoner was. Het aantal koopwoningen in Almere ligt hoger dan waar Remkes van droomde. Intussen zijn betaalbare huurwoningen een heel schaars goed geworden. Voor ruim 5.000 actieve woningzoekenden komen jaarlijks maar 1.500 woningen vrij.

Heeft de gemeenteraad in 2005 niet al geconstateerd dat er te weinig betaalbare huur in de plannen zat?

Dat is juist. Met de notitie ‘Rondje langs de velden’ is toen duidelijk gemaakt dat er te weinig betaalbare huurwoningen in de planning stonden. Er is toen even sprake geweest van een inhaalslag. Dat heeft op drie plekken in de stad gezorgd voor het bijbouwen van tijdelijke huurwoningen. Een deel van die woning staat er nog steeds en een ander deel is na vijf jaar verplaatst. Van een structurele verbetering is het toen niet gekomen. Telkens als er een plan is om iets te doen aan het tekort, zijn er partijen die daar niet voor zijn. Zelfs 120 betaalbare huurwoningen op een totaal aantal van 600 woningen in de stadswijk Floriade blijkt voor een coalitiegenoot een probleem te zijn.

Zijn daar dan argumenten voor?

Dan wordt er gewezen op het feit dat een kwart van de Almeerse woningen sociale huur is. Daar verdwijnt helaas wel eens wat van. Een actueel beeld van de voorraad ontbreekt en er komen jaarlijks maar 1.500 betaalbare huurwoningen vrij. Bovendien is er onderzoek gedaan naar de toekomstige vraag naar woningen. Dat onderzoek maakt duidelijk dat er ook nu nog niet genoeg betaalbare huurwoningen in de Almeerse bouwplannen zit.

Gaat de PvdA daar wat aan doen?

We zijn daar vier jaar geleden mee begonnen. De PvdA mocht tijdens de coalitiebesprekingen het onderwerp wonen inleiden. Dat heeft geleid tot de afspraak dat in vier jaar tijd 1.000 tot 2.000 betaalbare (huur)woningen zouden worden bijgebouwd. Die woningen zijn er gekomen en worden gebouwd. Nu moeten we ook voor de toekomst zorgen dat overal in Almere voldoende betaalbare huurwoningen worden gebouwd. Dus ook in de Floriade stadswijk en in het nieuwe plan voor de Kustzone van Almere Haven. In dat laatste plan zitten maar 24 sociale huurwoningen. Dat vindt de PvdA wel erg mager.

Het bericht Zeker zijn van voldoende betaalbare huur verscheen eerst op PvdA Almere.