Poliflw

Vanavond, in de commissie Ruimtelijke Zaken, heeft de ChristenUnie-SGP De Ronde Venen een plan ingediend om versneld betaalbare woningen voor zowel starters als senioren te realiseren. De aanleiding hiervan is de behandeling van de nieuwe Woonstrategie van De Ronde Venen die voor behandeling in de raad van 5 maart aanstaande is geagendeerd.

De woningmarkt is, na de crisisjaren 2010-2015 in een razendsnel tempo gekanteld. Na jaren van dalende prijzen en een woningmarkt die totaal op slot zat, zijn we nu in een situatie beland waarin de woningvoorraad fors gekrompen is en door schaarste de prijzen zodanig zijn opgedreven, dat groepen inwoners niet meer aan een betaalbare woning komen. Voor onze jonge starters zijn woningen in onze gemeente onbereikbaar. Deze klacht hebben wij de afgelopen maanden veel gehoord van inwoners waarmee we in gesprek zijn geweest. Maar ook senioren hebben moeite om een betaalbare nieuwe huisvesting te vinden die beter past bij hun woningbehoefte (kleiner, gelijkvloers, maar wel ruim voldoende om levensloopbestendig te zijn). Daarnaast zijn er nog doelgroepen, zoals alleenstaanden als gevolg van echtscheidingssituaties en statushouders, die ook nog druk op de betaalbare woningmarkt geven.

In de achterliggende jaren heeft de gemeente wel nagedacht over extra woningbouw, onder andere voor de Stationslocatie in Mijdrecht. Maar ondanks de titel ‘spoedwoningen’ die het toenmalige college er in 2016 aan gaf, moet de eerste paal nog in de grond. De ChristenUnie-SGP heeft toen al voorgesteld hier tijdelijke appartementsgebouwen neer te zetten, maar daar was toen geen meerderheid voor (helaas).

De nood is nu zo hoog, wat ook uit het recente woningbehoefte onderzoek blijkt, dat wat ons betreft opnieuw gezocht moet worden naar dergelijke oplossingen, maar dan in een onorthodoxe aanpak, om de acute problematiek op te lossen. Dat is ook in het belang van onze eigen demografie op de middellange en lange termijn (mantelzorg).

De ChristenUnie-SGP presenteert hierbij dus een woonplan, dat dergelijke oplossingen biedt. Een nadere uitwerking is nog wel nodig, maar wij geloven in de basis die we hierin schetsen.  Het plan sluit ook prima aan op de Woonstrategie, die we deze maand behandelen. Een visie die wel kaders geeft, maar geen concrete uitwerking of plan van aanpak. Daarin voorziet dit woonplan wel.

In de kern komt het woonplan hierop neer:

De gemeente zorgt voor (kleine) bouwlocaties binnen de bebouwde kom De gemeente zorgt, samen met de woningbouwcooperatie voor tijdelijke woningen in de vorm van tiny houses of appartementgebouwen De looptijd van het project is ten minste 20 jaar, zodat dit financieel rendabel is en de huurprijzen laag kunnen blijven. Voor de grond wordt geen huur gevraagd, die kan na afloop namelijk weer verkocht worden. Aan het woonplan is (voor starters) ook een spaarimpuls gekoppeld, zodat zij vermogen opbouwen om op termijn makkelijker zelf een eigen woning kunnen kopen.

De ChristenUnie-SGP is van mening, dat met deze daadkrachtige aanpak op korte termijn huisvestings-problemen voor onze jongeren en onze senioren opgelost kunnen worden. We zullen dit plan dus als instrument via een motie aan de raad voorleggen in de vergadering van 5 maart aanstaande en hopen dat de raad in De Ronde Venen het lef heeft om deze vernieuwende aanpak een kans te geven.

In steeds meer Haagse woonwijken neemt verkamering toe. Woningen worden steeds vaker omgezet in los verhuurbare kamers met allerlei leefbaarheidsproblemen tot gevolg. Onze mailboxen stromen vol met klachten uit bijvoorbeeld Leyenburg en Rivierenbuurt: overbewoning, geluidsoverlast en steeds meer (wees)fietsen op smalle stoepen. ChristenUnie/SGP, GroenLinks en Hart voor Den Haag/Groep de Mos trekken een streep en dienen een initiatiefvoorstel in om de overlast van te veel kamerverhuur te beperken en daarmee de leefbaarheid in Haagse woonwijken te beschermen. Pieter Grinwis (ChristenUnie/SGP): “Al meer dan een jaar dringen we aan op aanscherping van het kamerbewoningsbeleid, maar de wethouder blijft het voor zich uitschuiven. Ondertussen gaat de verkamering van onze stad gewoon door en nemen leefbaarheidsproblemen hand over hand toe. Wij van GroenLinks, Hart voor Den Haag en ChristenUnie/SGP vinden dat dit groeiende probleem nu aangepakt moet worden. En daarom komen wij vandaag met een aantal stevige voorstellen om verkamering aan banden te leggen.”

Een quotum van 5% voor een leefbare buurt

Terwijl het splitsen van woningen eerder dit jaar wél aan banden is gelegd, is verkamering in de meeste wijken nog onbeperkt mogelijk. En evenals woningsplitsing gaat verkamering ten koste van de sociale cohesie en leefbaarheid in een wijk, misschien nog wel in sterkere mate. Neem bijvoorbeeld de wijk Leyenburg, waar alleen dit jaar al 25 woningen zijn omgezet naar kamerverhuur aan 4 of meer personen. William de Blok (Hart voor Den Haag): “Meer bewoners op minder ruimte zorgt voor problemen, bijvoorbeeld in Leyenburg en in de Rivierenbuurt. Verkamering heeft gevolgen voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in een buurt. Daarom gaan we dit tegen door de vergunningplicht strenger te maken. De vergunningplicht gaat van 4 naar 3 personen en we stellen voor dat maximaal 5% van de woningen in een wijk nog maar gebruikt mag worden voor deze aangescherpte vergunde kamerverhuur. Zo kan elke Haagse inwoner zich weer thuis gaan voelen in zijn eigen wijk.”

Daarnaast stellen de fracties voor te onderzoeken hoe schaarse koopwoningen - dat zijn de relatief goedkope koopwoningen in onze stad - beter beschermd kunnen worden tegen kamerverhuur. “Nu worden ze maar al te vaak opgekocht door particuliere beleggers die én de prijs opdrijven én deze woningen vaak verkameren. Wij willen dat het college op korte termijn onderzoekt of een verbod op kamerverhuur in het schaarse segment kan helpen om deze koopwoningen te behouden voor bijvoorbeeld koopstarters. Steden als Delft en Utrecht beschermen hun schaarse woningen niet voor niets ook tegen verkamering”, aldus Pieter Grinwis.

Bouw kamers bij in plaats van bestaande woningen te verkameren

De fracties zijn zich ervan bewust dat er wel degelijk kamers nodig zijn in Den Haag. “De vraag naar kamers is er zeker, bijvoorbeeld onder studenten, starters op de arbeidsmarkt en arbeidsmigranten”,  zegt Mariëlle Vavier (GroenLinks). “Alleen dit jaar al zijn er ruim 130 vergunningen voor verkamering door de gemeente verstrekt. En dan zijn er nog de verkamerde woningen waar geen vergunning voor nodig is. De behoefte is er dus, maar die moeten we vooral gaan vervullen door bij te bouwen. Te veel bewoners ervaren overlast door overmatige verkamering in de buurt.” Daarom willen de fracties dat er voortaan een leefbaarheidscheck wordt gedaan. Vavier: “Daarbij wordt bekeken of kamerbewoning een negatieve invloed heeft op de buurt. Als dat zo is, dan komt die vergunning er niet. En zo wel, dan moeten er maatregelen worden getroffen om de overlast te beperken, zoals goede geluidsisolatie.”

Het initiatiefvoorstel “Laat ’t Leefbaar, Verminder Verkamering” bevat de volgende zeven voorstellen:

Vergunning weer verplicht stellen voor kamerverhuur vanaf 3 of meer personen per woning; Een quotum van 5%  voor het aantal vergunde verkamerde woningen per wijk; Schaarse woningen beschermen tegen verkamering; Bouwkundige/bouwtechnische verplichtingen bij vergunningverlening; Leefbaarheidscheck opstellen ten behoeve van belangenafweging bij vergunningaanvraag verkamering; Bibob-toets bij verdachte vergunningaanvragers; en Meer aandacht voor onzelfstandige kamerbewoning in nieuwbouw- en herontwikkelingsplannen.

De Haagse woningmarkt lijkt volledig op hol geslagen. Vorig jaar nog stegen de huizenprijzen met maar liefst 25% en de koopwoningen raken op, waar vooral starters en gezinnen de dupe van zijn. Tijd voor actie vindt Pieter Grinwis. Daarom dient hij donderdag tijdens de begrotingsbehandeling de discussienota ‘Voor een woonstad met toekomst’ in met tien concrete verbetervoorstellen.

“Huizen zijn om in te wonen, niet om aan te verdienen. Althans dat zou je denken.De praktijk is echter dat 1 op de 5 Haagse woningen naar een belegger gaat en dat 1 op de 4 woningen zonder hypotheek wordt gekocht. Het aandeel starters dat nog een starterswoning kan financieren is gedaald van 29% in 2012 naar nog maar 13% in 2018. Mensen met een normaal inkomen komen er gewoonweg niet meer tussen en worden gedwongen tegen veel te hoge prijzen het huis te huren, wat de belegger net voor hun neus heeft weggekaapt dan wel hun heil buiten de stad te zoeken. Het is hoog tijd lef te tonen met ferme maatregelen als een verhuurvergunning en een zelfbewoningsplicht om daarmee beleggers de wind uit de zeilen te nemen en zo de kansen voor starters en doorstromers in onze stad te vergroten. Natuurlijk lossen we met onze voorstellen niet direct alle problemen op, maar we moeten er wel alles aan doen om te voorkomen dat Den Haag een reservaat wordt voor mensen met een grote of juist geen portemonnee.”

Één van die keuzes is de zelfbewoningsplicht. Dat betekent dat wie nu een woning koopt, daar ook daadwerkelijk in moet gaan wonen en die niet aan een ander mag gaan verhuren. Een verstrekkende maatregel, maar wel hard nodig, vindt Pieter Grinwis: “Als we echt een spaak in het wiel van het verdienmodel voor beleggers willen steken, kan dat op deze manier. Wij stellen voor dit voor vijf jaar als noodmaatregel in te voeren, zodat onze woningmarkt weer op kamertemperatuur kan komen. Tegelijkertijd laten we ruimte voor investeerders die woningen voor een betaalbare prijs aanbieden. De zelfbewoningsplicht geldt daarom niet voor woningen die onder de €950 verhuurd kunnen worden. Daar blijft verhuur wél mogelijk.”

Verhuurvergunning

Een tweede troef wat betreft de ChristenUnie/SGP is de verhuurvergunning. Wat Pieter Grinwis betreft een goed middel om studenten en andere huurders te beschermen tegen uitbuiting en andere wanpraktijken. “Huurders  worden massaal afgezet in Den Haag. Bij maar liefst 93% van de opnames van het huurteam in 2015 bleek dat de gevraagde huurprijs hoger was dan toegestaan. En ook de LSVB concludeerde afgelopen zomer nog dat 7 op de 10 Haagse studenten te veel betaalt voor hun kamer, gemiddeld €116,65 te veel per maand. Verhuurders lappen de regels aan hun laars en dat kan zo niet langer. Met een verhuurvergunning krijgt de gemeente een stok om mee te slaan. Bij wangedrag kan de vergunning voor de woningen worden ingetrokken en als iemand het écht te bont maakt kunnen zelfs alle vergunningen worden ingetrokken. Als een huisjesmelker dat risico loopt, denkt hij wel drie keer na voordat hij weer buitensporig hoge huren vraagt.”

Pieter Grinwis heeft de discussienota donderdag aangeboden aan wethouder Revis. De discussienota bevat de volgende tien voorstellen.

1.         Introduceer een verhuurvergunning

2.         Zelfbewoningsplicht bij bestaande koopwoningen, tenzij...

3.         Meer handhaven op overlast, woningkwaliteit en uitbuiting

4.         Kansen vergroten voor starters en doorstromers

5.         Corporatiewoningen met voorrang verkopen aan wooncoöperaties

6.         Gemengd bouwen op veen én zand

7.         Meer zorg- en uitstroomwoningen

8.         Leg het splitsen van woningen aan banden

9.         Beperk toeristische verhuur

10.       Bouwen met kwaliteit, voor een gezinsvriendelijke toekomst

Voor starters is het lastig om op de woningmarkt te komen. Voor sociale huurwoningen zijn wachtlijsten. De vrije huursector is te duur of er is geen plaats. En de koopwoningen kosten te veel  voor starters. Ik vind het onacceptabel dat jongeren onze prachtige gemeente verlaten omdat zij nergens in Zuidplas een betaalbaar huis kunnen vinden.

Daarom hebben we als ChristenUnie/SGP fractie een stelling online gezet: "In de gemeente Zuidplas is er een tekort aan goedkopere woningen." Totaal zijn er 33 stemmen uitgebracht, 29 daarvan gaf aan het eens te zijn met deze stelling. Kortom, 88% van de uitgebrachte stemmen vindt dat er een tekort is aan goedkopere woningen. 

In Moerkapelle bijvoorbeeld zijn er welgeteld 0 koopwoningen onder de €249.000 te vinden en is er 1 huurwoning in de vrije sector. In Moordrecht staan er 11 woningen te koop onder de €200.000 en in Zevenhuizen is dat ook nog op twee handen te tellen. In Nieuwerkerk staan er vijf huizen onder de €225.000 te koop. Er is dus een schreeuwend tekort aan betaalbare woningen voor jongeren en de lagere inkomens.

Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor woningzoekenden met een verzamelinkomen onder de €35.739. Als stel verdien je al snel meer dan dat en is een sociale huurwoning dus uitgesloten.

Goedkopere woningen zijn een must in Zuidplas. Er is een tekort aan koopwoningen tot €180.000.  Wat mij betreft moeten alle mogelijkheden in kaart worden gebracht om dit tekort zo spoedig mogelijk terug te dringen. Denk hierbij niet alleen aan goedkope nieuwbouw, maar ook aan herbestemming van panden.  En laten we ook de tiny houses niet vergeten. Dat lijkt me zelf te zijner tijd wel wat.

Willem-Jan Verdoes, kandidaat 5, Moerkapelle

Labels: Woningbouw

De crisis is voorbij, de vraag naar woningen neemt toe, de visies op groei komen weer tevoorschijn. Zo ook voor de regio Amersfoort waarvan Nijkerk deel uitmaakt. Er is landelijk een voorspelling gedaan voor 2030 en 2040. Daaruit blijkt dat de regio Amersfoort een van weinige regio’s is waar nog een forse groei van de bevolking is te verwachten en in verhouding een nog grotere toename van de vraag naar woningen.

Waar komt die groeiende vraag naar woningen vandaan? Enerzijds vanuit de groei van de eigen bevolking  en door een verdere vermindering van het aantal personen per huishouden. Anderzijds doordat het, vanwege de relatief goedkope woningen en de mooie omgeving, aantrekkelijk is om hier te wonen voor mensen die in de regio Utrecht of Amsterdam werken.

 

Met deze voorspelling in ons achterhoofd wordt van de regio Amersfoort gevraagd een visie te ontwikkelen. Hoe gaan we met deze toenemende vraag naar woningen om? En wat is de positie van Nijkerk binnen deze regio? Kortom, wat is het antwoord van de regio en van Nijkerk op de te verwachten vraag naar woningen in 2030 en 2040?

 

Uiteraard is eerst gekeken naar de reeds geplande groei van het aantal woningen in onze regio. Grofweg kun je dan stellen dat de gemeente Nijkerk tot 2030 de (eigen) groei binnen de reeds bestaande plannen kan realiseren. Tot 2030 heeft de gemeente Amersfoort echter een opgave die groter lijkt dan waar de plannen in voorzien. De vraag is dan of Nijkerk extra woningen kan en wil realiseren om daarmee eigenlijk een stukje groei van Amersfoort op te vangen.

Na 2030 komt die vraag nog sterker op Nijkerk af. Wanneer Nijkerk tot 2040 alleen aan zijn eigen vraag zou willen voldoen maar er tegelijk in de regio grote schaarste aan woningen is, wordt de druk op ons woningaanbod zo groot dat Nijkerkers (gedeeltelijk) verdrongen zullen worden door de vraag van buiten. Dit roept de vraag op of we verder moeten en willen groeien.

 

Om deze discussie goed te kunnen voeren is het zinvol iets over de woningmarkt te vertellen. De woningmarkt, inclusief de sociale woningbouw, is niet meer lokaal gereguleerd. Door de landelijke overheid is bepaald dat de woningmarkt regionaal moet functioneren. Voor sociale huurwoningen betekent dit, dat mensen uit de regio net zoveel recht hebben op Nijkerkse woningen als mensen uit Nijkerk. Voor de overige woningen geldt sowieso al dat die aan iedereen verhuurd of verkocht kunnen worden.  Bij een groeiende vraag naar woningen en een gelijkblijvend aanbod zullen de prijzen van de woningen omhoog gaan. Dit betekent dat het ook voor Nijkerkers moeilijker zal worden om een woning te kopen, zeker in de startersmarkt.  Dat is geen bangmakerij, maar een reële verwachting. Het is de vraag in hoeverre we dat met elkaar willen of accepteren.

 

Daarnaast spelen nog twee belangrijke overwegingen een rol. Enerzijds weten we dat een zekere groei goed is voor het in stand houden van het voorzieningenniveau van onze woonkernen. Denk aan winkels, sportvoorzieningen enz. Anderzijds zijn we bijzonder huiverig voor het aantasten van de landschappelijke waarde van de open gebieden tussen de verschillende kernen. Niet voor niets hebben wij als fractie bij de discussie over woonpark Hoevelaken, op een schitterende locatie naast het Hoevelakense bos, gepleit voor het behoud van de groene buffer. We moeten naar onze mening zeker geen waardevolle landschappen opofferen die kenmerkend zijn voor Nijkerk, Nijkerkerveen en Hoevelaken, voor de vraag naar woningen van mensen uit de Randstad!

 

Als fractie ChristenUnie-SGP zullen we ook ons standpunt hierin moeten bepalen. We willen graag een verantwoorde visie ontwikkelen met oog voor alle belangen. Gebaseerd op een reële inschatting van de mogelijkheden om de Nijkerkse woningmarkt ook in de toekomst goed te laten functioneren. Daarbij willen we de kwaliteit van de leefomgeving in Nijkerk hoog houden en de eigen bevolking zo weinig mogelijk nadeel laten ondervinden van de voorspelde groei.

 

We horen graag van u hoe u tegen deze vraagstukken aankijkt. De volgende vragen zouden wellicht kunnen helpen bij uw reactie hierop:

Ziet u mogelijkheden om bij een toenemende vraag naar woningen in Nijkerk de woningen ook voor starters betaalbaar te houden? Zo ja, welke? Is groei van het aantal woningen buiten de huidige bebouwingsgrenzen van Nijkerk, Nijkerkerveen en Hoevelaken bespreekbaar? Zo ja, onder welke voorwaarden? Hoe ziet u de relatie met Amersfoort als het gaat om woningbouw? Moet Amersfoort gewoon in z’n eigen vraag naar woningen voorzien of is het juist aantrekkelijk om in Nijkerk een deel daarvan op te vangen ten behoeve van de vitaliteit van onze woonkernen? Is Nijkerk (inclusief Nijkerkerveen en Hoevelaken) af of mag Nijkerk zich (beperkt) verder ontwikkelen? Zijn er nog andere dingen die we als fractie mee moeten wegen bij het bepalen van ons standpunt?

 

Wij zijn benieuwd naar uw inbreng!