Poliflw

OLLONGREN WIL ONDERZOEK NAAR FUNDERINGSPROBLEMEN

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

Minister Ollongren (BZK) wil gaan onderzoeken in welke gemeenten in Nederland funderingsproblemen kunnen optreden. Dat schrijft ze in een antwoord op kamervragen van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer.

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) meldde in januari dat er in minstens 83 gemeenten funderingsproblemen optreden. Vooral de gemeenten met woningen in veengrond met hout paalfunderingen lopen een groot risico. Het aantal risicowoningen wordt nu al berekend op zo'n 1 miljoen.

Zand

Maar volgens het KCAF komen er steeds meer klachten over woningverzakkingen binnen uit gemeenten waar van rottende funderingspalen geen sprake kan zijn: in een groot deel van Nederland waar de ondergrond vooral uit zand bestaat, worden bij woningbouw geen funderingspalen gebruikt maar 'op staal' gefundeerd. De woning staat dan vaak op een kleine, gemetselde fundering. Maar door de droogte van 2018 worden ook die gebieden getroffen door bodemdaling, waardoor de woningen kunnen scheefzakken.

/index.php/1717-versnipperde-kavels-frustreren-bouwplannen

/index.php/1715-minister-de-jonge-laat-oren-naar-gemeenten-hangen

Om de bouw van nieuwe woningen te versnellen, zouden gemeenten moeten kunnen profiteren van de gestegen grondprijs. Dat betogen woningmarktonderzoekers in een rapport van het Centraal Planbureau. Nu is er voor gemeenten te weinig stimulans om vaart te zetten achter de woningbouw.

Streefcijfers

Sinds Nederland economisch weer in de lift zit, heeft de woningmarkt de prijzen van voor de crisis alweer bereikt. Om verdere prijsstijgingen te voorkomen, moet er meer gebouwd worden, vooral in de economische kerngebieden als de Randstad. Overheden zijn zich daarvan bewust, en hebben ambitieuze streefcijfers. Maar toch worden de benodigde woningaantallen niet gehaald.

Kwaliteit

Volgens de onderzoekers is de huidige woningschaarste te verklaren door het grote belang van de ruimtelijke kwaliteit onder burgers en overheden. Die willen bij voorkeur geen nieuwbouw op open plekken, en zien meer in verdichting van bestaande, binnenstedelijke woongebieden of transformatie van oude bedrijfslocaties. Maar bouwen op die plekken is moeilijker, duurder en onvoldoende om aan de vraag te voldoen. Gemeenten zijn ook gevoelig voor de overlast van nieuwbouw en bouwwerkzaamheden voor de bestaande bewoners, zien de onderzoekers. Het belang van toekomstige bewoners, die graag op die plek willen wonen, wordt nauwelijks gehoord.

Profijt

Daarom zouden gemeenten, en indirect de inwoners van de gemeenten, meer moeten profiteren van de waardestijging van grond als de bestemming verandert van bijvoorbeeld landbouwgrond naar woningkavels. Dat kan bijvoorbeeld door een gemeentelijke heffing op planbaten voor grond die de gemeente niet in eigendom heeft. Gemeenten kunnen de opbrengsten van nieuwbouw dan direct afromen, in plaats van indirect door strenge eisen te stellen aan bouwprojecten.

Provincies

Maar de onderzoekers zien dat gemeenten, ook als ze willen bouwen, vaak worden geremd door de provincies. Sinds de rijksoverheid zich veel passiever opstelt in de ruimtelijke ordening, hebben provincies een groot deel van de taak overgenomen. En bij provincies is het belang van betaalbare woningen vaak ondergeschikt aan het behoud van open ruimte. Bovendien denken ze vaak dat gemeenten de woningvraag te positief inschatten.  Het zou volgens de onderzoekers een optie kunnen zijn om de rol van provincies in het toestaan van nieuwe woningbouwlocaties, te beperken.

Lokaal beleid frustreert woningbouw

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

Bemoeizuchtige gemeenten en provincies zitten de woningbouw in de weg. ‘Misschien is een ondergrondse parkeergarage op een locatie vlak bij het station niet nodig, en kan deze worden uitgeruild tegen iets anders,’ aldus het Centraal Planbureau (CPB) in een maandag verschenen studie.

Gemeenten die willen bijdragen aan de betaalbaarheid van woningen, ‘kunnen dat doen door minder eisen te stellen en zich flexibeler op te stellen’. Lokale overheden stellen nu ‘grote aantallen eisen op tal van terreinen’, aldus de onderzoekers. Dit zorgt uiteindelijk voor relatief dure woningen, terwijl de behoefte aan betaalbare woningen in veel gebieden groot is. Wel erkent het CPB: ‘In veel gevallen beogen de eisen om de kwaliteit van de woonomgeving te verhogen; hier ligt dus wel een uitruil.’

Ook provincies, die de woningbouw op regionaal niveau coördineren, belemmeren de bouw. ‘Uit onze gesprekken blijkt dat bij provincies het belang van betaalbare woningen vaak ondergeschikt is aan het behoud van open ruimte. Ze beperken het aantal woningen dat gemeenten mogen bouwen, uit vrees voor een gebrek aan lokale vraag. Het is echter niet evident dat provincies de vraag beter kunnen inschatten dan gemeenten en lokale marktpartijen.’

/index.php/1661-cijfers-lokale-overheid-in-2018-nog-roder

/index.php/1659-bezuinigen-lost-geldprobleem-niet-op

Gemeenten hebben vorig jaar een positief resultaat van 1,25 miljard euro geboekt op grondexploitaties. Dat resultaat is 20 procent hoger dan in 2017. Extra investeringen in woningbouw blijven vooralsnog uit.

Dat blijkt uit een analyse van de voorlopige cijfers over 2018 door hoogleraar Willem Korthals Altes van de TU Delft. Positieve resultaten werden gerealiseerd op zowel investeringen in fysieke bedrijfsinfrastructuur (een kwart miljard euro) en op woningbouw (één miljard euro).

De extra financiële ruimte in grondexploitaties wordt volgens hem echter nog niet benut voor extra investeringen om ervoor te zorgen dat er meer woningen worden gebouwd. Het positieve saldo van 1,25 miljard euro suggereert namelijk dat er bij een aantal gemeenten nog investeringsruimte is om ruimtelijke opgaven aan te pakken.

Interen

Op het gebied van het wonen zijn investeren in grond plus het bouw- en woonrijp maken ervan zelfs gedaald van 654 naar 629 miljoen euro. Op het gebied van bedrijfsinfrastructuur is wel een lichte stijging te zien van 162 naar 178 miljoen euro. ‘De ambities van de nationale Woonagenda komen dus (nog) niet tot uiting in extra gemeentelijke investeringen in grond en het bouw- en woonrijp maken ervan’, aldus de Delftse hoogleraar. Het niveau van grondverwerving is weliswaar hoger dan in 2017, maar dat was een dieptepunt.

Gegevens van de waarde van grondposities laten zien dat gemeenten interen op hun vermogen aan grondposities. Die boekwaarde was volgens een analyse van Deloitte eind 2017 minder dan de helft van die van 2012. Wanneer naar eerdere jaren wordt gekeken, valt op dat de grondaankopen en investeringen in het bouwrijp maken nog beduidend achter blijven bij de periode 2010-2013.

Het Land van Cuijk en Gennep kent een Vastgoedsociëteit, een club van makelaars, projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren. Na het horen van die naam is er weinig fantasie nodig om te kunnen beredeneren wat die mannen (vrouwen kennen ze niet) samen zitten te bekokstoven. Die willen bouwen, heel veel. Maar dat is nou net zo gek. Al met al hebben die mannen heel veel bouwgrond in hun bezit. Maar ze bouwen slechts mondjesmaat. Waarom niet, is mij een raadsel.

Toen een van hun voormannen j.l. vrijdag in het nieuwscafé van De Gelderlander was uitgenodigd om over de hartenwens van de bouwsociëteit te komen vertellen, is er enorm veel gelachen (laat dat maar over aan showman Hermans, kartrekker ook van Daags na de Tour), maar antwoord op de vraag waarom hij en zijn kompanen zo weinig bouwen, kwam er niet. Cuijk zoekt de nieuwbouw in de Heeswijkse Kampen. Ziet er indrukwekkend uit. Als je het mij vraagt doen ze het in Boxmeer nóg mooier: alle rotte plekken in het centrum bebouwen. Ik heb begrepen dat er in dat centrum nog een stuk of 15 bouwmogelijkheden zijn, al met al goed voor zo'n 500-600 woningen/appartementen. Dus die bouwjongens kunnen daar aardig aan hun trekken komen.

MINIMAAL 76 MILJOEN EURO VOOR WONINGBOUW OP ‘LASTIGE’ LOCATIES

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

Minister Ollongren (BZK) heeft vandaag in Zaanstad het startsein gegeven voor een regeling die woningbouw op leegstaande of onderbenutte bedrijfslocaties stimuleert. Het Rijk en BNG Bank reserveren daarvoor elk 38 miljoen euro. Ook een aantal provincies zetten hun middelen in om transformatie te stimuleren. SVn gaat de zogeheten Transformatiefaciliteit uitvoeren en beheren.

Met de Transformatiefaciliteit wil minister Ollongren de woningbouw in populaire stedelijke gebieden verder stimuleren. Oude bedrijventerreinen en kantoorparken liggen vaak op aantrekkelijke locaties, maar plannen komen vaak niet van de grond door onvoldoende voorfinanciering. Die voorfinanciering is nodig om deze locaties geschikt te maken voor woningbouw.

Kortlopende geldleningen

Met de nieuwe faciliteit komen er in de voorfase kortlopende geldleningen beschikbaar, zodat de woningbouw op deze locaties versneld kan worden. Het gaat om leningen van maximaal 5 jaar en maximaal 3,5 miljoen euro per project. BNG Bank verdubbelt bijdragen uit de regeling indien projecten aan de voorwaarden voldoen. Ook andere banken en regionale ontwikkelingsmaatschappijen kunnen meedoen.

/index.php/1554-provinciale-politiek-boeit-kiezer-maar-matig

/index.php/1552-sociale-huurwoningen-bouwen-wordt-moeilijker

RUIM 70 MILJOEN VOOR WONINGBOUW OP ‘MOEILIJKE PLEKKEN’

Geschreven door Ben Martini op

. Gepost in Nieuws en actualiteiten

Minister Ollongren (BZK) steekt samen met BNG Bank 72 miljoen euro in een fonds dat de transformatie van leegstaande of slecht benutte bedrijfslocaties naar woningbouw moet stimuleren.

Middelen

Het fonds, dat wordt beheerd door SVn, verstrekt leningen aan partijen die op een andere manier moeilijk aan financiële middelen kunnen komen om een bedrijventerrein om te bouwen naar wooneenheden. Het is een zogenaamd revolverend fonds; uitgeleend geld dat wordt afgelost kan opnieuw worden uitgeleend. Het gaat om relatief kortlopende rekeningen die in de voorfase van de ontwikkeling kunnen worden gebruikt: maximaal vijf jaar met een plafond van 3,5 miljoen per project.

Drempel

Ollongren hoopt dat met de Transformatiefaciliteit de drempel lager wordt om woningbouw te realiseren op plekken waar plannen nu niet van de grond komen. Er zijn in veel Nederlandse gemeenten nog veel relatief verlaten bedrijfslocaties waar transformatie naar woningbouw mogelijk is, maar waar de complexiteit groot is. Dat kan zijn doordat de verbouwing zelf lastig is, de doorlooptijd te lang, de locatie moeilijk of vervuild is of de risico’s te hoog zijn. Het kost vaak al veel geld voor een ontwikkelaar om te onderzoeken hoe een project gerealiseerd moet worden nog voordat er een spade de grond in is gegaan.

/index.php/1532-woningtekort-alarmerend-hoog

/index.php/1530-takenpakket-waterschap-verdeelt-kiezer