Poliflw

“Er staat een huis aan de gracht in oud Amsterdam, waar ik als woningzoeker niet wonen kan. Straks zit een rijke expat in ’t kamertje voor. En al die arme gezinnen die zoeken maar door”. Deze tekst maakte ik voor een CDA-diner in Amsterdam op het bekende liedAan de Amsterdamse grachtenvan Wim Sonneveld. Als het aan het stadsbestuur van GroenLinks, D66, PvdA en SP ligt blijven we ook nog wel even woningen zoeken met zijn allen. Hoge grondprijzen die aan de gemeente betaald moeten worden, een enorme waslijst aan regels over wat je bouwt, voor wie je bouwt en wat je daar dan voor mag vragen en marktontwikkelingen zoals duurdere materialen en bouwpersoneel vormen een serieuze bedreiging voor de woningbouw in Amsterdam. Hoewel alle politieke partijen van links tot rechts willen dat er meer woningen gebouwd worden de doelstellingen niet gehaald. Als we bijvoorbeeld kijken naar ‘middeldure huurwoningen’ – woningen voor mensen met een modaal inkomen – dan zien we dat de aantallen niet gehaald worden. De coalitie heeft afgesproken dat er in de periode 2018-2025 gemiddeld 1.670 middeldure huurwoningen gebouwd moeten worden. Helaas is dit aantal in 2018 bij lange na niet gehaald. Dat zou logisch zijn, want het nieuwe beleid was net gestart, hoorden we van de wethouder. Ook in 2019 lijkt de doelstelling niet gehaald te worden. Maar het moest de eerste jaren op gang komen, horen we van de SP-wethouder bouwen en wonen. In de komende jaren zullen het er meer worden, volgens de wethouder. Met veel belangstelling opende ik daarom de begroting van de gemeente Amsterdam voor 2020. In de begroting kun je lezen met hoeveel gerealiseerde woningen de gemeente in 2020 en de volgende jaren rekening houdt. Helaas moeten we lezen dat er in 2020 geen extra doelstellingen opgenomen zijn. En dat is een vreemde vergissing. Een rekensom: Volgens de afspraken in het coalitieakkoord en het woningbouwplan moeten er tussen 2018 en 2025 in totaal 11.690 nieuwe middeldure huurwoningen opgeleverd worden. Gemiddeld zijn dat er 11.690/7= 1.670 per jaar. In 2028 zijn er 1.152 woningen opgeleverd. Voor 2019 weten we het nog niet precies, maar het aantal zal rond de 1.400 komen te liggen. Dus in 2018 zijn er 538 woningen te weinig bij gekomen en in 2019 vermoedelijk 270. Een coalitie die haar belofte na wil komen zou dan natuurlijk de ambitie komende jaren moeten verhogen. De tekorten van de afgelopen jaren moet je als ambitie opnemen voor de komende jaren. Als je dat niet doet, dan erken je dat je je doelstellingen niet gaat halen. Het CDA Amsterdam vindt het belangrijk dat de doelen behaald worden. Daarom moeten we belemmeringen om dit doel te halen aanpakken. Helaas zijn deze belemmeringen vaak de paradepaardjes van de coalitiepartijen. Het realiseren van nieuwe woningen gaat als volgt: een projectontwikkelaar heeft een idee om een bepaald stuk grond te ontwikkelen of een kantoorpand te transformeren tot woningen. Hij schakelt een architect in en maakt een plan en gaat met de gemeente in overleg over het plan. Nadat er toestemming is, zoekt de projectontwikkelaar een financier. Dit zijn beleggers: zij stellen geld beschikbaar om met het project aan de slag te gaan. Met het plan, de toestemming en het geld op zak gaat de ontwikkelaar zoeken naar een aannemer die de bouw kan uitvoeren. Wanneer al deze partijen gevonden zijn dan start de bouw. In iedere stap van dit proces gooien de regels van de gemeente roet in het eten. De gemeente vraagt (te) veel geld voor de grond waarop gebouwd wordt. De gemeente wil dat 40% van het project sociale woningen bevat, 40% middel dure huur en 20% hoge huur. De gemeente wil dat de huur 25 jaar lang niet meer stijgt dan de inflatie. De gemeente stelt meer eisen aan duurzaamheid dan er in de rest van Nederland gevraagd worden. En ga zo maar even door. Al die regels maken het voor de projectontwikkelaar moeilijk om het project rond te rekenen omdat ze kostenverhogend werken of het verdienpotentieel van de woning af laten nemen. Vervolgens komt de projectontwikkelaar bij de belegger. De belegger ziet het project en de magere rendementsverwachting en trekt de conclusie dat beleggen buiten Amsterdam veel meer oplevert. Waarom zou hij het dan in Amsterdam doet, als zelfs de wethouder zegt dat hij er niet rouwig om is als beleggers niet meer op de Amsterdamse woningmarkt investeren? Tot slot komt de projectontwikkelaar bij de bouwer. De bouwer heeft slecht nieuws voor de ontwikkelaar: zijn prijzen zijn alweer gestegen. Bouwmaterialen zijn peperduur geworden omdat overal in Nederland gebouwd moet worden. Om maar niet te spreken over de vakmensen: als ze al beschikbaar zijn dan moet er de hoofdprijs betaald worden. Ook dit verbetert het rendement niet. De waslijst aan (dure) regels en de huidige marktontwikkelingen vormen een groot risico voor de realisatie van nieuwe woningen in Amsterdam. In de middeldure huurwoningen kunnen leraren, politie agenten, mensen uit de zorg en tal van andere maatschappelijke beroepen wonen. Een sterk middensegment houdt de stad leefbaar, daar het ons bij het CDA om te doen. Daarom moet de gemeente niet haar ambitie om 1.670 middeldure woningen te realiseren laten varen, maar een aantal vaan de door haarzelf opgelegde regels. Vraag, bijvoorbeeld, niet om 40% sociale woningen maar om 30%. Projectontwikkelaars kunnen dan met 30% sociaal, 40% middenhuur en 30% dure huur ontwikkelen en dat geeft ze meer ruimte om beleggers aan te trekken. Vraag niet meer op het gebied van duurzaamheid dan wat landelijke regels voorschrijven. Deze extra eisen (denk aan gasloos bouwen) maken de toch al haast onmogelijke opgave nog duurder. Laat je wensen om de hoofdprijs voor de grond te vangen wat los. Beloon beleggers die woningen voor lange termijn betaalbaar willen houden met lagere grondprijzen. Er zijn dus voldoende mogelijkheden om de woningbouw in Amsterdam aan te jagen. Helaas lijken GroenLinks, D66, PvdA en SP hun eigen hobby’s belangrijker te vinden dan woningbouw. Het CDA Amsterdam zal daarom bij de begroting een amendement indienen om de ambitie van 1.670 woningen in 2020 te verhogen naar 1.825 in 2020 en de jaren daarna. Alleen door het verhogen van de ambitie kun je over 2018-2025 een gemiddelde van 1.670 halen, omdat je de eerste jaren (veel) te weinig gedaan hebt. Daarnaast zullen we een motie indienen om te vragen naar een impactanalyse van alle beleidsvoorschriften van de gemeente, zoals 40-40-20. Welke regels zijn de grootste belemmeringen voor de nieuwbouw in Amsterdam? Ik hoop dat GroenLinks- D66, PvdA en SP bereid zijn om hun eigen plannen serieus te nemen. Want helaas is het niet alleen het huis op de gracht waar de woningzoeker niet terecht kan: ook in aangewezen nieuwbouw gebieden is het komende jaren nog niet mogelijk om te wonen. -Rogier Havelaar, duoraadslid Wonen en Bouwen CDA Amsterdam

Voor NUL20 schreef Marjolein Moorman een opiniestuk over haar visie op de toekomst van de Amsterdamse woningmarkt.

De afgelopen jaren wordt een verhitte discussie gevoerd in de gemeenteraad over het aandeel sociale huurwoningen dat de stad nodig heeft. VVD en D66 staan steevast op het standpunt dat er te veel sociale huurwoningen in Amsterdam zijn, terwijl PvdA, GroenLinks en SP juist meer sociale huurwoningen willen bouwen en de huidige voorraad willen beschermen. Uiteraard gaat het hier om ideologische verschillen. Vind je woningprijzen vooral een economische aangelegenheid die aan de markt moet worden gelaten, of vind je betaalbaar wonen vooral een maatschappelijke taak waar de overheid op moet sturen?

Dat de liberale visie de afgelopen jaren dominant is geweest in Amsterdam blijkt uit de nieuwe woningmarktcijfers die donderdag zijn gepubliceerd. Het aandeel sociale huurwoningen (woningen met een maximale huurprijs van 710 euro) is in twee jaar tijd met maar liefst 5% gedaald. De snelste daling die Amsterdam ooit in zo’n korte tijd heeft gezien. Ook is het aandeel middeldure huur- en koopwoningen gedaald. Dit alles ten gunste van het duurdere segment. In totaal zijn er meer dan 10.000 woningen bijgekomen afgelopen 2 jaar, maar alleen het aandeel duurdere woningen is daadwerkelijk gestegen. Een huis vinden in Amsterdam is voor mensen met een normaal inkomen onmogelijk geworden.

VVD en D66 zullen zich verheugen over de nieuwe cijfers. 

Zij maken van de sociale huur het liefst een marginaal segment, alleen bedoeld voor de allerarmsten en allerkwetsbaarsten. Dat hoor je aan de retoriek die zij hanteren over sociale huurwoningen. Zo heeft D66 het steevast over sociale huurwoningen en normale huurwoningen, daarmee implicerend dat een huur onder 710 euro niet normaal is.  De Amsterdamse D66 lijsttrekker Reinier van Dantzig maakte het afgelopen zomer nog bonter door tegen de Telegraaf te zeggen: “Sociale huurwoningen zijn in essentie asociaal”.

Klaas Dijkhoff, fractievoorzitter van de VVD deed er deze week nog een schepje bovenop. Op verkiezingstour in Amsterdam liet hij weten de gemengde stad waar arm en rijk door elkaar heen wonen maar onzin te vinden. Tegen Parool zei hij: “Het valt me op dat grote A-locaties nog altijd voor sociale huurwoningen worden bestemd. Mensen die daarvoor zijn zeggen vaak dat je altijd in Amsterdam moet kunnen wonen”, aldus de VVD-er. “Maar waarom moet iedereen per se op elke plek in de stad wonen?” Het lijkt op de opmerking van Pechtold vlak voor de verkiezingen vorig jaar toen hem werd gevraagd hoe hij keek naar stijgende huizenprijzen. Geen probleem vond hij, want mensen die het niet meer kunnen betalen kunnen naar ‘overloopgebieden’.

Het is zeer kwalijk om op deze manier over sociale huurwoningen te praten. De helft van de Amsterdamse huishoudens heeft een gezamenlijk inkomen waarmee ze zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Het gaat om mensen met een inkomen tot en met modaal, om mensen die werken in de creatieve industrie, in de media, in de horeca, in het midden- en kleinbedrijf, in de culturele sector, in de reiniging, in de groenvoorziening, in de beveiliging, in de zorg, in het onderwijs etc. Al deze mensen wordt een kans op een betaalbare huurwoning in Amsterdam ontnomen. Bovendien worden ze door de liberale partijen weggezet als mensen die te weinig verdienen om een plek in Amsterdam te mogen krijgen. De huizen die voor hen beschikbaar zijn, kunnen volgens deze partijen beter worden verhuurd of verkocht aan mensen met een hoger inkomen.

De nieuwe cijfers tonen aan dat liberaal woonbeleid van een college dat werd gedomineerd door VVD en D66 heel schadelijk is voor Amsterdam. Het verandert het karakter van onze stad. Van een stad voor iedereen in een stad voor een paar geprivilegieerden die het zich kunnen veroorloven. Het maakt één ding wel heel duidelijk: het doet ertoe welke partijen deze stad besturen. En het doet er dus ook toe welke plannen de verschillende partijen presenteren voor de toekomst van de woningmarkt in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen.

Zo kiezen PvdA, GroenLinks en SP om bij nieuwbouw uit te gaan van 40% sociale huurwoningen, 40% middeldure woningen en 20% dure woningen. VVD en D66 kiezen daarentegen expliciet voor veel meer dure woningen ten koste van sociale huurwoningen. D66 kiest voor een zelfde percentage middeldure woningen als de linkse partijen, maar wil het aandeel dure woningen verhogen naar 30% en het percentage sociaal dus verlagen naar 30. VVD kiest voor 50% middelduur en 30% duur en verlaagt dus het percentage sociaal naar 20%. Deze twee partijen willen dus vooral op dezelfde voet doorgaan als afgelopen jaren.

Als het gaat om behoud van de bestaande betaalbare woningvoorraad, zie je ook dat de liberale partijen vooral inzetten op het verminderen van het aantal betaalbare huizen. Bovendien worden voorstellen om huurprijzen in het middensegment te reguleren, grotendeels afgewezen waardoor de markt vrij spel krijgt en torenhoge prijzen kunnen worden gevraagd door verhuurders.

De komende verkiezingen geven mensen dus een duidelijke keuze. Onze inzet is helder: Bouw meer sociale en middeldure huurwoningen, behoud sociale huurwoningen en reguleer het middensegment, zodat woningen betaalbaar blijven. Hopelijk kiezen Amsterdammers op 21 maart voor een sociale toekomst voor onze stad, waarin plek blijft voor een grote diversiteit aan bewoners, hetgeen Amsterdam altijd zo heeft gekenmerkt.

Marjolein Moorman

Het bericht Opinie NUL20: Behoud sociale huurwoningen en reguleer het middensegment verscheen eerst op PvdA Amsterdam.