Poliflw

“Er staat een huis aan de gracht in oud Amsterdam, waar ik als woningzoeker niet wonen kan. Straks zit een rijke expat in ’t kamertje voor. En al die arme gezinnen die zoeken maar door”. Deze tekst maakte ik voor een CDA-diner in Amsterdam op het bekende liedAan de Amsterdamse grachtenvan Wim Sonneveld. Als het aan het stadsbestuur van GroenLinks, D66, PvdA en SP ligt blijven we ook nog wel even woningen zoeken met zijn allen. Hoge grondprijzen die aan de gemeente betaald moeten worden, een enorme waslijst aan regels over wat je bouwt, voor wie je bouwt en wat je daar dan voor mag vragen en marktontwikkelingen zoals duurdere materialen en bouwpersoneel vormen een serieuze bedreiging voor de woningbouw in Amsterdam. Hoewel alle politieke partijen van links tot rechts willen dat er meer woningen gebouwd worden de doelstellingen niet gehaald. Als we bijvoorbeeld kijken naar ‘middeldure huurwoningen’ – woningen voor mensen met een modaal inkomen – dan zien we dat de aantallen niet gehaald worden. De coalitie heeft afgesproken dat er in de periode 2018-2025 gemiddeld 1.670 middeldure huurwoningen gebouwd moeten worden. Helaas is dit aantal in 2018 bij lange na niet gehaald. Dat zou logisch zijn, want het nieuwe beleid was net gestart, hoorden we van de wethouder. Ook in 2019 lijkt de doelstelling niet gehaald te worden. Maar het moest de eerste jaren op gang komen, horen we van de SP-wethouder bouwen en wonen. In de komende jaren zullen het er meer worden, volgens de wethouder. Met veel belangstelling opende ik daarom de begroting van de gemeente Amsterdam voor 2020. In de begroting kun je lezen met hoeveel gerealiseerde woningen de gemeente in 2020 en de volgende jaren rekening houdt. Helaas moeten we lezen dat er in 2020 geen extra doelstellingen opgenomen zijn. En dat is een vreemde vergissing. Een rekensom: Volgens de afspraken in het coalitieakkoord en het woningbouwplan moeten er tussen 2018 en 2025 in totaal 11.690 nieuwe middeldure huurwoningen opgeleverd worden. Gemiddeld zijn dat er 11.690/7= 1.670 per jaar. In 2028 zijn er 1.152 woningen opgeleverd. Voor 2019 weten we het nog niet precies, maar het aantal zal rond de 1.400 komen te liggen. Dus in 2018 zijn er 538 woningen te weinig bij gekomen en in 2019 vermoedelijk 270. Een coalitie die haar belofte na wil komen zou dan natuurlijk de ambitie komende jaren moeten verhogen. De tekorten van de afgelopen jaren moet je als ambitie opnemen voor de komende jaren. Als je dat niet doet, dan erken je dat je je doelstellingen niet gaat halen. Het CDA Amsterdam vindt het belangrijk dat de doelen behaald worden. Daarom moeten we belemmeringen om dit doel te halen aanpakken. Helaas zijn deze belemmeringen vaak de paradepaardjes van de coalitiepartijen. Het realiseren van nieuwe woningen gaat als volgt: een projectontwikkelaar heeft een idee om een bepaald stuk grond te ontwikkelen of een kantoorpand te transformeren tot woningen. Hij schakelt een architect in en maakt een plan en gaat met de gemeente in overleg over het plan. Nadat er toestemming is, zoekt de projectontwikkelaar een financier. Dit zijn beleggers: zij stellen geld beschikbaar om met het project aan de slag te gaan. Met het plan, de toestemming en het geld op zak gaat de ontwikkelaar zoeken naar een aannemer die de bouw kan uitvoeren. Wanneer al deze partijen gevonden zijn dan start de bouw. In iedere stap van dit proces gooien de regels van de gemeente roet in het eten. De gemeente vraagt (te) veel geld voor de grond waarop gebouwd wordt. De gemeente wil dat 40% van het project sociale woningen bevat, 40% middel dure huur en 20% hoge huur. De gemeente wil dat de huur 25 jaar lang niet meer stijgt dan de inflatie. De gemeente stelt meer eisen aan duurzaamheid dan er in de rest van Nederland gevraagd worden. En ga zo maar even door. Al die regels maken het voor de projectontwikkelaar moeilijk om het project rond te rekenen omdat ze kostenverhogend werken of het verdienpotentieel van de woning af laten nemen. Vervolgens komt de projectontwikkelaar bij de belegger. De belegger ziet het project en de magere rendementsverwachting en trekt de conclusie dat beleggen buiten Amsterdam veel meer oplevert. Waarom zou hij het dan in Amsterdam doet, als zelfs de wethouder zegt dat hij er niet rouwig om is als beleggers niet meer op de Amsterdamse woningmarkt investeren? Tot slot komt de projectontwikkelaar bij de bouwer. De bouwer heeft slecht nieuws voor de ontwikkelaar: zijn prijzen zijn alweer gestegen. Bouwmaterialen zijn peperduur geworden omdat overal in Nederland gebouwd moet worden. Om maar niet te spreken over de vakmensen: als ze al beschikbaar zijn dan moet er de hoofdprijs betaald worden. Ook dit verbetert het rendement niet. De waslijst aan (dure) regels en de huidige marktontwikkelingen vormen een groot risico voor de realisatie van nieuwe woningen in Amsterdam. In de middeldure huurwoningen kunnen leraren, politie agenten, mensen uit de zorg en tal van andere maatschappelijke beroepen wonen. Een sterk middensegment houdt de stad leefbaar, daar het ons bij het CDA om te doen. Daarom moet de gemeente niet haar ambitie om 1.670 middeldure woningen te realiseren laten varen, maar een aantal vaan de door haarzelf opgelegde regels. Vraag, bijvoorbeeld, niet om 40% sociale woningen maar om 30%. Projectontwikkelaars kunnen dan met 30% sociaal, 40% middenhuur en 30% dure huur ontwikkelen en dat geeft ze meer ruimte om beleggers aan te trekken. Vraag niet meer op het gebied van duurzaamheid dan wat landelijke regels voorschrijven. Deze extra eisen (denk aan gasloos bouwen) maken de toch al haast onmogelijke opgave nog duurder. Laat je wensen om de hoofdprijs voor de grond te vangen wat los. Beloon beleggers die woningen voor lange termijn betaalbaar willen houden met lagere grondprijzen. Er zijn dus voldoende mogelijkheden om de woningbouw in Amsterdam aan te jagen. Helaas lijken GroenLinks, D66, PvdA en SP hun eigen hobby’s belangrijker te vinden dan woningbouw. Het CDA Amsterdam zal daarom bij de begroting een amendement indienen om de ambitie van 1.670 woningen in 2020 te verhogen naar 1.825 in 2020 en de jaren daarna. Alleen door het verhogen van de ambitie kun je over 2018-2025 een gemiddelde van 1.670 halen, omdat je de eerste jaren (veel) te weinig gedaan hebt. Daarnaast zullen we een motie indienen om te vragen naar een impactanalyse van alle beleidsvoorschriften van de gemeente, zoals 40-40-20. Welke regels zijn de grootste belemmeringen voor de nieuwbouw in Amsterdam? Ik hoop dat GroenLinks- D66, PvdA en SP bereid zijn om hun eigen plannen serieus te nemen. Want helaas is het niet alleen het huis op de gracht waar de woningzoeker niet terecht kan: ook in aangewezen nieuwbouw gebieden is het komende jaren nog niet mogelijk om te wonen. -Rogier Havelaar, duoraadslid Wonen en Bouwen CDA Amsterdam

Uit een recent wetenschappelijk onderzoek van Pieter Gautier en Aico van Vuren blijkt dat de marktwaarde van grond onder Amsterdamse huizen vaak circa 11 tot 13 procent van de WOZ-waarde is. Dat is veel minder dan de gemeente Amsterdam hanteert in haar erfpachtstelsel, waar de percentages oplopen tot 49%. In de Telegraaf van vandaag reageert de Amsterdamse CDA-fractie, bij monde van Bowine Michel: 'Het betekent dat de gemeente bij het grootste gedeelte van de koophuizen in de stad geen marktconforme tarieven vaststelt voor erfpacht.' Door dit beleid en de rijzende kosten van erfpacht, lijkt de waarde van de huizen te dalen. Ernstige gevolgen, volgens het CDA. De gemeente is in haar beleid duidelijk het belang van de erfpachter uit het oog verloren. Het CDA blijft zich in de gemeenteraad sterk maken voor eerlijke erfpacht.

Dit artikel verscheen 25 juni 2019 in De Telegraaf. Auteur: Richard van de Crommert De Integriteitsclausule die Amsterdamse huizenbezitters moeten ondertekenen als ze overstappen op eeuwigdurende erfpacht, zit volgens kenners vol absurde eisen. Huizenbezitters worden benaderd als criminelen, zo vinden ze. Zo moeten fiscale boetes onverwijld gemeld worden en kan de gemeente, zonder tussenkomst van een rechter, een boete van tien keer de jaarlijkse canon opleggen. De Integriteitsclausule is een tijdelijke overeenkomst met de gemeente, totdat de eeuwigdurende erfpacht passeert bij de notaris. In de clausule staat een lange lijst bepalingen. „Elk gerechtelijk vonnis en iedere dagvaarding moet de huizenbezitter melden. Dan kan de gemeente de overeenkomst opzeggen”, zo zegt duoraadslid Bowine Michel van het CDA. Beroepscode„En ook een schending van een beroepscode moet gemeld worden. Waarom verzamelt de gemeente dit, hoe gaan ze dit bewaren, wat gaan ze met deze gegevens doen? In de overeenkomst verklaart de erfpachter dat hij geen kennis heeft van misdrijven, overtredingen en integriteitsproblemen bij gelieerde partijen. Dat kan je baas zijn, maar ook iemand anders die invloed op je heeft. Wat betekent dat? Dat de gemeente een clausule heeft om malafide bedrijven te kunnen weren is een ding, maar om alle huizenbezitters te vragen om iedere regel of code die zij of anderen ooit ergens hebben overtreden te melden is absurd.” Huizenbezitters in de hoofdstad ’huren’ de grond waarop hun woning staat van de gemeente: daarvoor wordt een vergoeding betaald. Dat heet erfpacht. De eerste 444 Amsterdammers hebben inmiddels een overstapakte ondertekend met deze vergaande eisen. Erfpachtkenners in de stad, onder wie Michel en Koen de Lange, vegen er de vloer mee aan. Ze willen dat de standaard integriteitsclausule van tafel gaat. „Het lijkt wel of huizenbezitters volledig gescreend worden alsof ze criminelen zijn”, stelt Michel. „Het gaat om erfpachters die gewoon in hun eigen huis blijven wonen, een huis waar ze vaak al jaren wonen. Dit is een teken dat de gemeente de weg kwijt is. Het erfpachtdossier ontspoort helemaal.” Dat zegt ook Koen de Lange van de Stichting Erfpachters Belangen Amsterdam: „De gemeente is met het erfpachtdossier dolende en slaat als een Don Quichot om zich heen door alle huiseigenaren in de overstapregeling door een soort Bibob-procedure heen te halen. Dit is onethisch en volstrekt onhoudbaar beleid.” De diepgaande screening maakt de kenners boos. „Je moet allerlei dingen verklaren tot in het extreme. Daar heeft de raad helemaal geen beslissing over genomen”, aldus Michel. De gemeente Amsterdam zegt desgevraagd te willen voorkomen met malafide partijen een overeenkomst te sluiten. „Daarom wordt bij elke erfpachtaanbieding standaard een Integriteitsclausule toegevoegd”, zo laat een woordvoerster van verantwoordelijk wethouder Van Doorninck weten. „Hierin verklaart de partij met wie de gemeente de overeenkomst sluit, dat er op het moment van sluiten geen integriteitsrisico op hem, of aan hem gelieerde personen, van toepassing is.” Tienmaal de canonOver de hoge boete van tienmaal de canon, zegt ze: „De boete is gekoppeld aan de hoogte van de canon omdat de gemeente gehouden is aan het proportionaliteitsbeginsel. De maatregel die de gemeente neemt naar aanleiding van een geconstateerd integriteitsrisico dient in verhouding te staan tot de ernst ervan. Wanneer zich tijdens de looptijd van een overeenkomst een integriteitsrisico voordoet, kan de gemeente de overeenkomst beëindigen.” De gemeente heeft volgens de woordvoerster niet de intentie om ondernemers of particulieren bij voorbaat te kwalificeren als niet integer.

Lex van Drooge is van 2006 tot 2014 raadslid geweest namens het CDA in Amsterdam. Bij zijn afscheid noemde locoburgemeester Lodewijk Asscher hem het 'financiële geweten van de raad.' Hij geldt binnen het CDA Amsterdam als erfpachtexpert en trekt het afgelopen jaar de stad door met informatiebijeenkomsten over erfpacht. Het huis-aan-huisblad City had een korte interview met hem en publiceerde dit op de voorpagina in mei 2019. Lees het interview hier: Erfpacht-alarm! 9 vragen aan Lex van Drooge Lex van Drooge (76) is oud-raadslid in Amsterdam. Hij is fel gekant tegen het erfpachtsysteem van het huidige college. Lex woont met zijn vrouw in Buitenveldert. 1. Wat is de slechtste maatregel van dit gemeentebestuur?"Het bouwbeleid! Er worden zoveel beperkingen opgelegd dat er geen mogelijkheid tot bouwen overblijft. Ontwikkelaars haken af bij alle regels omtrent nieuwbouw en sociale woningen mogen niet verkocht worden." 2. Wat is het leukste aan de stad?De bewoners. Amsterdammers zijn verdraagzaam, ze hebben veel gein en zijn lekker arrogant. Ook het water, zoal de Amstel en het IJ, vind ik een prachtig element van de stad." 3. Een huis huren of kopen?"Als het in je mogelijkheid ligt, dan moet je echt kopen. Want dan heb je eigen verantwoordelijkheid en onderhoud. Als je huurt, dan verdient een ander aan jouw woongenot." 4. Is de buurt waar je woont veranderd?"Nee. Nou ja, het is er een stuk levendiger geworden, maar het is een relatief rustige wijk. Buitenveldert is een fijne buurt om in te wonen." 5. Je maakt een tour door de stad met lezingen over erfpacht. Waarom?"Om burgers te doen beseffen wat het college ze aandoet. Ik informeer maar geef geen advies. Ik erger me eraan dat de overheid iedereen voor de gek houdt." 6. Dus je gaat de barricaden op?"Ik ben geen type dat achter de geraniums gaat zitten. Niks doen is niet de manier om ouder te worden." 7. Is erfpacht een melkkoe?"De gemeente is het als een melkkoe gaan beschouwen. Dit college heeft erfpacht schaamteloos misbruikt. Sinds het nieuwe systeem is erfpacht om te huilen. Ik vind het misbruik maken van de goedheid van Amsterdammers. 8. Wat weten Amsterdammers niet over erfpacht? "De vraag is eerder, wat weten ze wel? Niks of weinig. Het college vindt dat best, want die houdt de burger liever dom. De overheid heeft een zorg- en informatieplicht naar de burger, maar Amsterdam schiet hierin tekort." 9. Wat adviseer je?"Zorg dat je voorbereid bent als je een beslissing moet nemen over erfpacht. In 2020 komt er wellicht een wijziging die nog veel zuurder is dan de huidige. Laat je niet verrassen, zorg dat je weet wat er speelt. Het lijkt misschien moeilijk, maar in één avond heb ik het helder aan je uitgelegd." Tekst: Maaike Olde Olthof Foto: Johannes Dalhuijsen

Door een motie van de CDA-fractie is natuurinclusief bouwen in Amsterdam laagdrempeliger en makkelijker dan ooit tevoren. In een mooi handboek van de Gemeente Amsterdam staan allerlei tips en methodes om ervoor te zorgen dat allerlei Amsterdamse flora en fauna tussen de woningen een plekje kan vinden tussen woningen en kantoren. Dat levert een grote bijdrage aan de biodiversiteit in de stad. Ook is het CDA tevreden met een tweede invulling van de motie: Er is een groen puntensysteem om nieuwe gebouwen en renovaties te kunnen peilen. Ontwikkelaars krijgen de vrijheid om te kiezen met welke groene maatregelen zij deze gebouwen kunnen verbeteren. Lees de motie hier. Lees het handboek op de site van de Gemeente.

In Amsterdam kom je moeilijk aan een woning. Voor middeninkomens bestaat er tevens het risico dat ze te veel verdienen voor huurwoningen in het middensegment. Als iemand (gezamenlijk)1,5 tot 2 keer modaal per jaar verdient (57.053 euro), kan dit al betekenen dat de Gemeente Amsterdam vindt dat je geen recht hebt op deze woningen. Deze grens is volgens het CDA erg laag en komt niet overeen met andere normen van de overheid en woningcorporaties. Vandaag dient het CDA samen met D66 een motie in om deze grens op te schroeven naar een (gezamenlijk) inkomen van 60.000 euro per jaar. Dan vallen minder Amsterdammers buiten de boot en blijft de stad bewoonbaar voor middeninkomens.

De gemeentelijke overheid bezit meer dan tachtig procent van de bebouwde grond en wie daar een woning heeft, moet die pachten van de gemeente: erfpacht. Het huidige Amsterdamse erfpachtstelsel is onredelijk, riekt naar machtsmisbruik door de gemeentelijke overheid, staat bol van de willekeur, en zadelt een grote groep Amsterdammers op met onrechtvaardige extra woonlasten. Het CDA Amsterdam strijdt daarom al jaren voor een eerlijker erfpacht. Wij willen dat Amsterdammers het recht krijgen om de grond onder hun eigen woning voor een eerlijke prijs in bezit te krijgen. In 2017 voerde het college een nieuwe regeling in waarmee erfpachters van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht kunnen overstappen. Dat zou een stap in de goede richting zijn, maar daarbij werd ook een nieuwe ‘residuele’ grondwaardebepaling ingevoerd die op fundamentele punten onjuist is, en leidt tot veel te hoge kosten voor een grote groep mensen. Het CDA Amsterdam wil een eerlijke erfpacht voor alle Amsterdammers, met recht op koop en redelijke prijzen voor zowel afkoop als canon. De overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht moet hiertoe worden aangepast. Dat betekent: Recht op koop. Wie al heeft afgekocht, kan voor notariskosten de grond in eigen bezit krijgen.De overstapregeling moet worden gebaseerd op de huidige canon en schaduwgrondwaarde.Contracten uitgegeven voor 1967, die nog geen canonherziening einde tijdvak hebben gekregen en/of waarvoor geen schaduwgrondwaarde is bepaald, kunnen nog eenmaal worden herzien.De grondwaarden moeten worden getoetst op marktconformiteit door uit te gaan van een maximale grondwaarde van 10 procent van de WOZ-waarde (die voorlopig wordt vastgezet op die van 2014 of 2015). In veel gevallen zal die echter lager uitvallen. • Indien de grondwaarde in de huidige overstapregeling lager uitvalt, dan dient het laagst berekende bedrag te gelden.Erfpachters kunnen de afkoopsom afbetalen in termijnen.De gemeente dient heldere en marktconforme rendementseisen voor erfpacht te formuleren. Het beleid inzake canonpercentages moet hiertoe worden aangepast (met onderscheid tussen wonen en commerciële bestemmingen). De gemeente moet bij erfpachters alleen die kosten en risico’s in rekening brengen die de gemeente daadwerkelijk heeft.Het CDA zet zich in voor wetgeving die erfpachters consumentenbescherming geeft. Voor het CDA is het een van de belangrijkste en meest urgente prioriteiten van de komende bestuursperiode om hiermee eindelijk te komen tot een eerlijker erfpachtstelsel. Weten wat de plannen van het CDA u kunnen schelen? Kijk dan opeerlijke-erfpacht.nl en reken het uit voor uw huis! Stem daarom 21 maart CDA Amsterdam!

Wat is een eerlijke erfpacht? Vandaag lanceert het CDA Amsterdam een online rekentool waarmee Amsterdammers kunnen zien wat het zou moeten kosten om van die erfpacht af te komen.De tool is gebaseerd op het voorstel dat de partij heeft gepresenteerd in hetverkiezingsprogramma. Fractievoorzitter Diederik Boomsma: “Hiermee laten we zien wat een alternatief erfpachtplan is dat wél eerlijk is.” De manier waarop de erfpacht nu wordt berekend deugt niet. De huidige regeling van VVD, D66 en SP jaagt een grote groep Amsterdammers op onredelijke, veel te hoge kosten. Boomsma: “Voor vele huiseigenaren is het onbetaalbaar. Deze regeling komt neer op een onteigening van de waarde van de woningen van Amsterdammers. Dat moet stoppen.” Het CDA heeft een alternatief erfpachtplan dat wel eerlijk is, transparant en toekomstbestendig. Met de rekentool ophttp://www.eerlijke-erfpacht.nl/kunnen erfpachters zien wat het hen volgens het CDA-plan zal kosten om van de erfpacht af te komen. Hiermee wil het CDA laten zien dat er een alternatief bestaat dat eerlijk is voor de inwoners én dat over twee, vijf en tien jaar nog werkt. Het huidige systeem bevat een ook financiële hefboom, waardoor de kosten steeds verder toenemen. Die moet van tafel. Boomsma: “Eén ding is zeker: na de verkiezingen staat erfpacht opnieuw op de politieke agenda.” Naar Eerlijke-Erfpacht.nl!