Discussie I: “Waar, wat, wanneer bouwen?”
Drie experts met kennis van de lokale en regionale woningmarkt komen aan het woord, Dorith Kools, Waltman Makelaars, Rob Puper, Stad en Land Makelaars tevens voorzitter van de NVM in de regio (Zuid-Holland Zuid tot aan Gorinchem), Marcel Schippers, Dudok groep, projectontwikkelaar, en Peter van de Gugten, directeur bij Heijmans BV (voormalig directeur bij een woningbouwcorporatie en bij Proper Stok).
Op vraag van Sörensen wordt aangegeven dat niet alle panelleden betrokken zijn geweest bij de door het college genoemde markconsultatie. De makelaars zouden dat wel graag hebben gezien. Vooral Puper noemt het RIGO-onderzoek “nogal academisch”. En makelaars hebben via de NVM een zeer volledig en ook veel actueler beeld van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Zo noemt Kools een grote vraag naar patiobungalows op het moment, maar later kan het zomaar verschuiven naar appartementen. Puper en Kools benadrukken ook dat het van belang is om anticyclisch te ontwikkelen. Dat kan het beste door altijd een goede mix van woningen te ontwikkelen, ook qua prijsklasse, zodat economische ontwikkelingen een minder groot effect hebben.
V.d. Gugten heeft bewezen verdiensten op het gebied van binnenstedelijk ontwikkelen en bouwen. Hij vindt 10.000 woningen erg veel, ook in vergelijking met Rotterdam (50.000). Maar los daarvan, hij vind praten over aantallen een verkeerde discussie. Het moet gaan om het toevoegen van waarde in de stad. En dan kom je op de vraag, wat voegt een project, en breder, de vraag welke stad wil je zijn en wat heeft deze stad nodig? Wat wil je bereiken met de stad, ook op het gebied van mobiliteit en infrastructuur, groen/blauwstructuren? Daaruit volgen de aantallen dan wel vanzelf. Meer specifiek wijst hij de problematische spoorzone.
Kools heeft het idee dat de gemeente voortdurend achter de markt aanloopt. Er zou meer flexibiliteit moeten zijn. Ook Puper mist “souplesse” binnen de gemeente. Daarnaast acht Kools het onmogelijk om 10.000 woningen binnen de huidige bebouwde kom te realiseren. Er is ook juist vraag naar woningen in een groene omgeving of tegen het groen aan. Puper wijst vooral naar Rotterdam waar no-go areas nu even duur worden als de duurste wijken (concreet: Katendrecht).
Het voorbeeld Katendrecht roept met de zaal een discussie op over de rol van de politiek t.a.v het bouwprogramma. Van Gugten: “ruimtelijke ordening is apolitiek” en “goede RO geeft juist ruimte”. Maar de verdeling van volumes/bouwsegmenten is volgens hem wel politiek, bijv. de verdeling tussen duurdere woningen en woningen voor starters. Ook de verhuisbewegingen van grotere groepen bewoners door de stad bij herontwikkelingen zoals Katendrecht en Crooswijk is een politiek issue, wordt vanuit zaal benadrukt door architect Vd Hoven. (De discussie hierover was nogal Rotterdams, en wordt hier achterwege gelaten). Vd Gugten verwijst naar de aloude verdeling 30/30/30% tussen goedkoop, middensegment en duur bouwen. Het mixen hiertussen deze woningsegmenten, ook in de tijd gezien, maakt bouwen ook meer crisisproof.
Op vraag van Sörensen of er eigenlijk wel een heldere, integrale visie is van dit stadsbestuur op de woningbouw geeft Puper aan dat het hard nodig is om het ambitieniveau op een hoger kwalitatief plan te trekken. Dordrecht heeft te vaak de middelmaat opgezocht. Door kwalitatief hoogwaardig te bouwen krijg je ook doorstroming op het niveau van € 250.000 en ruimte voor starters. Hij benadrukt ook de rol sociale huurwoningen.
Ook Schippers mist voldoende visie, met name in de afstemming en samenwerking tussen het college, het ambtelijke apparaat en zeker ook de gemeenteraad. Daardoor ontstaan voortdurende nieuwe discussies en impasses, en vertragingen. Er komt zo geen bouwproductie op gang. Het proces moet dus anders worden ingericht. De politieke behoeften kunnen beter aan het begin worden meegegeven, en dus ook de eventuele bezwaren van omwonenden. Uiteindelijk moet, de bezwaren serieus nemend, een bredere afweging worden gemaakt. Van Gugten raadt ook aan in Rotterdam te kijken, daar heeft men gewerkt met lange doorlooptijden, heeft men doorgebouwd en ontwikkeld in moeilijke tijden en gewerkt met slimme en flexibele omgevingsplannen. Op dit punt kan de nieuwe Omgevingswet ook voor verbeteringen zorgen. Maar men moet de processen ook goed weten te managen.
Van Gugten was corporatiedirecteur en benadrukt de voortdurende vernieuwing van de woningbouwcorporaties. De doelgroep verandert ook voortdurend, Jan de Arbeider bestaat niet meer. Schippers wijst op de ontwikkeling door Dudok van sociale huurwoningen i.s.m. corporaties in Crabbenhof (10-20% van het totaal aantal nieuwe woningen), daarnaast worden dezelfde aantallen te slopen woningen herbouwd. Van Gugten pleit voor “meten is weten” en als de wachtlijsten in je stad te lang worden, moet je echt wat doen.
Kools wijst specifiek op de behoeften van jongeren aan woningen in de stad. Die hebben graag kleinere woningen van 40-50 m2, maar de gemeente meent dat er teveel kleinere woningen in de bestaande voorraad zijn en zet in op minimaal 80m2, in uitzondergelijke gevallen minimaal 60m2. Maar dat sluit niet uit naar de autonome groei van eenpersoonshuishoudens waaronder ook jongeren. Woningen zijn daarom groter dan de behoeften van deze doelgroep. Dit is beleid van de gemeente zelf . Van Gugten waarschuwt er echter voor om kleinere woningen niet de allesoverheersende norm te maken.
Schippers roert mede naar aanleiding van het bouwen voor jongeren (“we willen wel, maar kunnen niet”) ook de belemmerende parkeernormen aan als belemmering voor woningontwikkeling, met name in de binnenstad (specifiek rond een schoolgebouw aan de stationsweg, waarvan de ontwikkeling momenteel stil ligt). Dit zou meer de aandacht van de politiek moeten krijgen . Van Gugten geeft aan in Rotterdam de parkeernorm bijna is losgelaten, als ook in Den Haag (Turfmarkt parkeernorm: 0). Dit vergt wel politieke en bestuurlijke moed. Maar er wordt nu vooral vanuit oude gedachten geredeneerd. [applaus!].
Eén jongere in de zaal, die in Zwijndrecht woont, geeft aan geen behoefte te hebben aan hoogbouw in Dordrecht. Daarmee wordt immers het uitzicht vanuit Zwijndrecht bedorven. Anderen merken daarentegen op dat de Dordtenaren wel op de huidige hoogbouw in Zwijndrecht mogen uitkijken…
Het panel wijst meer algemeen op het risico van NIMBY (“not in my backyard”). De politiek moet wel bredere afwegingen maken waar te bouwen. Maar geen starre maar juist flexibele bestemmingsplannen vaststellen. Ook dat is in Rotterdam op Katendrecht gebeurd.
Van Gugten benadrukt dat er binnenstedelijk meer ruimte is dan men vaak denkt. Je moet “spelen” met verdichten en verdunnen. Puper wijst in dit verband op de verkeerde beslissing van het vorige college om Doelestein te slopen. Daarvoor lag een verantwoord voorstel voor herontwikkeling, nu ligt er winderig parkeerterrein in de stad [applaus!].
Vanuit de zaal wordt gewezen op de noodzaak van duurzaam bouwen. Van Gugten is het hiermee eens: Heijmans is volop bezig met de energietransitie, in 2020 moeten alle nieuwe woningen energie opleveren. Ook Schippers herkent zich in dit ambitieniveau: “We doen juist meer dan de gemeente ons vraagt”. Vanuit de zaal wordt gewezen op gebouwgebonden financiering om woningen te verduurzamen (SVL leningen), Dordrecht zou echter op dit punt niet met de provincie samenwerken. Van Gugten wijst op het gigantische bedrag van € 260 mln dat Rotterdam Zuid krijgt van het rijk, voor een integrale aanpak van Rotterdam Zuid waarin energie transitie een onderdeel is. Maar ook voor de aanpak van armoede, werken, onderwijs en fysieke leefomgeving.
Dat is ook hard nodig, want grote stukken van Rotterdam Zuid verpauperen, en verduurzamen is anders een fictie. Het Rijk richt zich allereerst op de corporatie (grote aantallen), maar particuliere woningen moeten ook aandacht krijgen. Nieuwbouw zal niet het probleem worden qua verduurzaming als het aan Heijmans ligt. [applaus!]
Vanuit de zaal wordt gepleit voor het reserveren van een deel van Amstelwijck voor stadstuinieren, samen met een vrije school en een zorginstellingen. Dit kost 1,5 ha van de 10 ha, 28 villa’s minder, maar 75 fte arbeidsplaatsen. Er is steun van de provincie, en ervaring opgedaan in Tilburg en Berlijn/Tempelhof. [applaus!]. Schippers vindt coöperaties ondersteund moeten worden, maar ziet dit project niet per se op Amstelwijck. Hij pleit wel voor een meer flexibele invulling van de wijk met meer sociale woningen. Ook Kools pleit voor meer diversiteit.
Bij de afsluiting wordt nog opgemerkt:
- Kools: betrek projectontwikkelaars, makelaars meer bij de gemeentelijke planontwikkeling.
- Puper: kijk voor inspiratie nog eens wat vaker in Rotterdam (bijv. wat betreft het aanbod voor jongeren, de ontwikkeling van horeca, etc.
- Vd Gugten: meten is weten: je moet harde cijfers hebben om bijv. vast te stellen dat gezinnen of hippe jongeren vertrekken uit je stad. Daarnaast: onderwijs als vestigingsfactor: vd Gugten wijst op de vooruitziende blik van Mark Hoefijzer die aan de basis stond van het Leerpark, anders was zelfs het mbo onderwijs vertrokken uit de stad, nu trekken de leerlingenaantallen zelfs weer aan en ontwikkelt het Leerpark zich tot bredere hbo-campus.
- In reactie op een opmerking uit de zaal “Dat Dordrecht vooral Dordrecht moet blijven” geeft Mignon Nusteling aan dat deze inspreker te veel uit gaat van een nostalgisch beeld, en Dordrecht een dynamische, vernieuwende en voor jongeren aantrekkelijke stad moet worden. [applaus!]
Discussie II: ‘” Samen aan de slag (of zelf aan de slag?)”
In deze paneldiscussie komen een projectontwikkelaar, twee architecten en een stedenbouwkundige aan het woord. Marcel Schippers, Dudok projectontwikkeling, Olivier van den Hoven, architect, eigenaar van Architectenbureau in Rotterdam, Nicky van der Kooij, Dordtse architect in opleiding, werkzaam bij Dordts architectenbureau (Groeneweg van der Meijden Architecten) en tenslotte Bert te Kiefte: stedenbouwkundige, o.a. voor gemeente Dordrecht, verantwoordelijk voor gebiedsvisies en nieuwbouwprojecten (Volgerlanden). De dagvoorzitter vraagt de panelleden bij hun introductie om gelijk een eerste statement te maken.
Vd Hoven merkt dat de politiek vooral over (grote) aantallen spreekt. Zelf is hij in Rotterdam vooral bezig met het invullen van plekjes waar het voorheen ondenkbaar was om er te bouwen. Toch lukt dat inbreiden nu wel, ook in tijden van toenemende schaarste. Maar het kan ook kwaliteiten toevoegen.
Vd Kooij is als afstudeerproject bezig een Wooncoöperatie Dordtse Young Professionals op te zeggen. Zijn doel is om een architectonisch ontwerp te maken van een kwalitatief hoogwaardig woonprogramma in coöperatie vorm. Dit moet voor en door startende midden- en hoogopgeleiden vorm krijgen, die een woning zoeken in de Dordtse spoorzone. Zelf woont hij overigens nu met ca. 150 andere studenten in het oude Thurenborgh complex. V.d. Kooij schetst het probleem: waar gaan en kunnen deze jongeren wonen als ze afgestudeerd zijn en werkzaam zijn binnen de metropoolregio Rotterdam Den Haag?
Te Kiefte geeft aan dat de gemeente wel ambitie heeft, maar dat hij de visie nog mist. Er is geen antwoord op vragen hoe de gemeente de ambitie denkt te realiseren. In reactie op de voorgaande discussie vindt hij overigens dat Dordrecht vooral op eigen kracht moet opereren, niet moet gaan voor “Rotterdamse oplossingen”. Het is immers een heel andere stad.
Schippers heeft een halve dag met wethouder Stam de stad verkend op zoek naar mogelijke nieuwe bouwlocaties in Dordrecht. Dat waren er, zelfs buiten het groene buitengebied, verrassend veel.
Dagvoorzitter Sörensen vraagt of de gemeenteraad bereid is die fietstocht gezamenlijk te maken, het antwoord van de aanwezige fracties is “ja, heel graag zelfs!”!
Schippers benadrukt allereerst dat Dudok als projectontwikkelaar ook samenwerkt op het gebied van sociale woningbouw met woningbouwcorporaties als Trivire, bijv. in Crabbenhof. Het gaat het bedrijf niet alleen om geld verdienen, maar ook kwaliteit toevoegen aan de stad. Daarvoor is echter ook de steun van de gemeenteraad nodig. Met name bij binnenstedelijke ontwikkelen staan er al snel tegenstanders op.
Vd Hoven benadrukt dat de overheid op veel gebieden in de woningbouw is teruggetreden, en niet zo veel instrumenten meer heeft.
Te Kiefte geeft aan dat een belangrijke vraag, waar moet je als gemeente zelf echt zwaar investeren niet wordt beantwoord. De spoorzone en de contouren van de N3 vormen duidelijke obstakels voor verdere ontwikkelingen in de stad, dat moet je dus eerst aanpakken.
Van der Kooij vindt dat momenteel te weinig wordt ontwikkeld voor jongeren. Er liggen duidelijk kansen in het stationsgebied. De randstad is ook bij minder intercities goed bereikbaar. Studenten die in de metropoolregio een baan krijgen later, kunnen prima in Dordrecht blijven wonen. En willen dat ook wel. Een auto hebben ze niet nodig, die is een te grote kostenpost. Dus gemeente: creëer een woonmilieu voor jonge urban professionals rond het station. Want een wijk als Sterrenburg is niet aantrekkelijk qua bereikbaarheid en een betaalbare woning in het centrum is een speld in een hooiberg. Schippers herhaalt de opmerking van makelaar Kools eerder dat de gemeente inzet op minimaal 60-80 m2, jongerenhuisvesting past dus niet in de visie van de gemeente. Overigens zijn hier wel flexibele oplossingen voor (woningen van 45m2, die wordt gemaakt in een casco van 90 m2, door middel van een “demontabele” wand met twee natte cellen die makkelijk opgesplitst, dan wel samengevoegd kunnen worden).
Vd Hoven wijst op de huidige gekte op de woningmarkt, waarbij jongeren alleen bij tophypotheken aan de bak komen. Tiny houses zijn ook geen echte oplossing. Want de helft van woningkosten vormen de grondprijzen. En gezien de aantallen die je nodig hebt, eindig je bovendien al snel met weilanden vol.
Interessanter vind vd Hoven de ontwikkelingen in de deeleconomie, waarbij mensen gemeenschappelijke voorzieningen delen. Bijv. een logeerkamer die anders vaak leeg blijft staan. In het buitenland is het ook normaler dan bij om samen in coöperaties te bouwen. Coöperatieve woonvormen vormen niet alleen een oplossing voor doelgroepen die momenteel moeite hebben op de woningmarkt. Het gaat hem óók om de verdichting die je met coöperatief wonen realiseert. Want na het besluit van de raad over aantallen en percentages komt namelijk de vraag: waar gaan we die woningen dan allemaal bouwen?! Slim verdichten is daarbij onvermijdelijk. Er zijn volgens vd Hoven echt kwalitatieve alternatieven voor het liefdeloze 'kleiner bouwen' of het 'paardenmiddel' van de hoogbouw.
Vanuit de zaal komen in dit verband ook de initiatiefnemers van Minidorp in de Stad op de Stadswerven aan het woord. Het gaat om een groep van actieve jonge ouderen. Een mooi voorbeeld van burgers die zelf de regie nemen. Het gaat daarbij om een CPO: collectie opdrachtgeverschap. Het gebouw bevat 11 appartementen en gemeenschappelijke voorzieningen zoals een daktuin, atelier, keuken en tuinhuis waar de bewoners bij elkaar kunnen komen. Anke Kaulingfreks van stichting Minidorp in de Stad denkt dat in deze tijd nu de overheid zich terugtrekt en alle verzorgingshuizen worden afgebroken, zo’n soort woonvorm hét wonen van de toekomst is. De gemeente heeft veel geëist van dit project, maar relatief weinig gefaciliteerd. Wellicht is het een idee een speciale accountmanager voor dit soort projecten aan te stellen.
Schippers sluit hierbij aan: “de hartslag van Dudok gaat sneller dan die van de gemeente”. Het ambtelijk apparaat wil best wel, de politiek ook, maar het blijkt toch lastig om gezamenlijk de versnelling te realiseren die nu nodig is. Ontwikkelen van nieuwbouw duurt sowieso zelden korter dan 2,5 jaar, als voldaan wordt aan alle wettelijke en zelf opgelegde regels. En dan moet er niets fout gaan in de behandeling, bijv. in de raad. Dat dreigt bij binnenstedelijk bouwen, een nog groter risico te worden. Te Kiefte wijst er wel op dat veel ambtenaren in de crisis zijn wegbezuinigd en het nu alle hens aan dek is, maar deskundige mensen schaars zijn. De enige uitweg is eigenlijk procedures te versimpelen. De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor aangrijpingspunten.
Daarmee was het al tijd voor de laatste ronde van het panel. Wat willen de panelleden nog meegeven?
- Vd Hoven wijst in verband met het versnellen van besluitvorming op tijdelijke (bouw)vergunningen.
- Vd Kooij wil meer ruimte geven aan verschillende manieren voor het zelf ontwikkelen van projecten al dan niet in collectieve en/of coöperatieve vormen door burgers, waaronder collectief bouwen maar ook zelf bouwen. Daar kunnen mooie resultaten uitkomen, kijk maar naar de Vest. Er worden op die manier meer karaktervolle gebouwen gebouwd naar de wensen van de bewoners, waarmee de bewoners zich kunnen identificeren en trots op zijn. Op deze manier heeft men ook en veel grotere betrokkenheid bij de mede door hen gebouwde omgeving.
- Te Kiefte pleit nogmaals voor een start met visie, het aanwijzen van locaties en het versterken van de samenwerking bij de realisatie van de woningbouwopgave tussen de verschillende partners die elkaar nodig hebben.
- Schippers waarschuwt voor het “vacuümfolie” van regels dat de gemeente al snel trekt over woningbouwprojecten, waardoor er geen lucht meer bijkomt, maar het is juist nodig om flexibel te blijven en te reageren op nieuwe behoeften in de samenleving. Ook ziet hij mogelijkheden als gevolg van een betere samenwerking tussen het ambtelijk apparaat, het College, maar juist ook de Gemeenteraad. Er zijn 120.000 inwoners van Dordrecht, 300.000 inwoners van de Drechtsteden, maar wanneer er vanuit de raad steeds op het laatste moment wordt gestuurd op de “paar” bezwaren die na alle afstemmingen nog over zijn, dan komen we nooit tot woningbouwproductie.
III. Reactie en conclusies vanuit de lokale politiek
Dagvoorzitter Sörensen vraagt vier vertegenwoordigers van de organiserende gemeenteraadsfracties wat zij mee terug nemen van de discussie.
Herman van der Plas (PvdA) stelt vast dat de experts nog een heldere visie missen van de gemeente ook wat betreft concrete locaties; extra aandacht nodig voor jongerenhuisvesting; hij is positief over de inspanningen die al gedaan worden door marktpartijen richting verduurzaming; de noodzaak van versoepeling van parkeernormen en tenslotte de noodzaak om alle (kennis-)partners bij elkaar te brengen en de gemeentelijke besluitvorming te versnellen.
Ab de Buck (GL) wijst vooral op de uitspraak over de verdeling van nieuwbouw van 30/30/30 die vanuit het panel werd bepleit. Verder de opmerkingen van Nicky over jongerenhuisvesting en het merkwaardige beleid van de gemeente om een minimale omvang van 60-80 m2 als eis te stellen. Ook de parkeernormering moet opnieuw bekeken worden. En tenslotte, vertrouw als Dordrecht op eigen kracht.
Eelco de Vos (D66) wijst op de noodzaak van flexibiliteit in de programmering; op de noodzaak naar de parkeernormen te kijken; meer aandacht te geven aan jongeren en starters op de woningmarkt. Hij juicht een fietstocht om te kijken waar locaties zijn voor nieuwbouw, inclusief binnenstedelijke locaties waar de stad duidelijk mooier kan worden.
Irene Koene (GD) ziet vooral aanleiding om besluitvormingsprocessen te versnellen. Ze mist de coalitiepartijen bij deze discussie, juist ook om dat dit een discussie was die iedereen in de raad raakt.
Wethouder Maarten Burggraaf (VVD) heeft de staart van de discussie gehoord en is blij wat hij gehoord heeft over het stimuleren van de interactie met de inwoners van de stad waarbij voorkomen moet worden dat in een heel laat stadium bewoners tegenover projectontwikkelaars komen te staan; het nastreven van meer flexibiliteit; het versnellen van besluitvorming en bouwproductie. Deze punten sluiten mooi aan bij de hoge ambities van het college. Wat betreft parkeernormering, hierover is een stuk in voorbereiding dat de raad in 2019 zal bereiken.
Tenslotte wordt de zaal gevraagd wie de meest inspirerende spreker was. Dit was volgens één van de hierover bevraagde leden in het publiek Peter van de Gugten van Heijmans, maar die had de zaal al verlaten. Daarom krijgt Nicky van der Kooij de prijs, een lekkere fles bubbelwijn!
