Waarom kunnen zo veel mensen zich geen huis meer veroorloven? Niet omdat er niet genoeg koophuizen gebouwd worden of omdat de eisen voor hypotheken te streng zouden zijn, stelt de Britse econoom Josh Ryan-Collins in zijn boek Why can’t you afford a home?. Het probleem is juist dat vastgoed zo’n populaire belegging is en dat het verdienmodel van banken bestaat uit het verstrekken van steeds hogere hypotheken. ‘Hoe snel je ook kan bouwen, banken kunnen sneller nieuw krediet creëren.’
Over die huizenmarkt schreef Ryan-Collins een scherp, inzichtelijk en goed leesbaar boek. Zijn analyse gaat grotendeels over Groot-Brittannië en de VS, maar is ook van toepassing op Nederland. De Nederlandse huizenmarkt is op veel plaatsen oververhit en Ryan-Collins stelt dat zulke oververhitting wordt veroorzaakt doordat essentiële economische inzichten in de werking van woningmarkten en grondprijzen te lang over het hoofd gezien zijn.
Stijgende grondprijzen en bubbels
De stijging van huizenprijzen is grotendeels toe te schrijven aan de stijging van grondprijzen. Grond is namelijk inherent schaars, immers bij grote vraag naar meer grond nabij het centrum kan je niet meer van die grond creëren – op een gegeven moment is die gewoon ‘op’. De ‘normale’ wetten van vraag en aanbod gelden dus niet waar het gaat over prijzen van grond en huizen. In Nederland kan de gemeenten hier actief beleid op voeren, maar in de praktijk gebeurt dit niet.
Grond en huizen zijn daarom ideale objecten voor investeerders en speculanten. Klassieke economen waren zich daar goed van bewust, maar hun inzichten verdwenen naar de achtergrond. Dat maakte de combinatie van de ideologie van het eigenwoningbezit, gedereguleerde financiële markten en ‘rommelhypotheken’ mogelijk, wat resulteerde in torenhoge huizenprijzen – huizenbubbels – en vervolgens in bankencrises zoals in de VS, Ierland en Spanje het afgelopen decennium.
Hoe werkt die bubbelvorming nou precies? Als het economisch goed gaat, stijgen de huizenprijzen en moeten mensen steeds meer lenen om een huis te kunnen kopen. Banken gaan steeds meer krediet verstrekken, wat weer leidt tot stijgende huizenprijzen. Door de deregulering van de financiële sector zijn banken steeds minder gaan investeren in de reële economie en juist meer in hypotheken. Voor hun bedrijfsvoering zijn ze steeds afhankelijker geworden van hypotheekverstrekkingen. Mensen die hun huis bij een gunstig prijsniveau gekocht hebben, hebben hier niet zo’n last van. Voor mensen die niet gunstig hebben kunnen kopen, ligt dat anders: op een gegeven moment zijn de huizenprijzen zo hoog, dat zij zich geen huis meer kunnen veroorloven. Starters met kapitaal komen met moeite nog aan een woning, voor starters zonder rijke ouders is dat haast onmogelijk.
Dan ‘kookt de markt droog’, zoals dat onder makelaars heet, en worden huizen opgekocht door beleggers. Die beleggers wordt fiscaal bovendien geen strobreed in de weg gelegd. Het Nederlandse ministerie van Binnenlandse Zaken liet zelfs een website bouwen die buitenlandse beleggers attendeert op kansen bij de verkoop van sociale huurwoningen. De grootschalige verkoop van sociale huurwoningen, de verhuurdersheffing (of beter: huurdersboete) en het steeds verder inperken van de toegang tot sociale huurwoningen zorgen voor nog meer krapte op de koopmarkt en nog meer opdrijving van de prijzen, maar juist niet voor meer en betaalbaar aanbod.
Lessen voor Nederland
Waarom vindt de PvdA de inzichten van Ryan-Collins belangrijk? Omdat het ons bewust maakt dat we er met bouwen alleen niet komen. Als er een nieuwe crisis uitbreekt, zitten we met de gebakken peren. Met de huidige schaarste is het nauwelijks voor te stellen, maar ga een paar jaar terug in de tijd en denk dan terug aan de stilgevallen bouwprojecten aan de Spaanse kust of Amerikanen die de sleutels van hun huis inleverden bij de bank omdat ze hun hypotheeklasten niet meer konden betalen. De woningmarkt is onlosmakelijk verbonden aan de financiële sector en met grondpolitiek. Juist daar zijn grote hervormingen nodig. Die liggen politiek gevoelig – ouderen onder u zullen zich herinneren dat het kabinet-Den Uyl is gevallen op grondpolitiek – maar zijn niet onmogelijk.
Tijdens een interessante publieksbijeenkomst over het boek van Ryan-Collins in het Amsterdamse Pakhuis de Zwijger lichtten de auteur zelf, econoom Dirk Bezemer, geograaf Cody Hochstenbach en de Amsterdamse GroenLinks-politica Femke Roosma toe wat de analyse van Ryan-Collins te bieden heeft voor de Nederlandse situatie. Ook schetsten zij verschillende oplossingen:
Brede sociale woningbouw vormt een rem op huizenbubbels omdat het grote groepen een alternatief biedt voor de bubbelgevoelige koopsector
Grond in bezit van de overheid en een systeem van erfpacht houden de grondprijs in bedwang
Belast grondbezit naar de actuele waarde
Banken moeten gaan investeren in productieve doelen zoals het ontwikkelen van duurzame vormen van transport in plaats van speculeren met vastgoed.
Richt een publieke bank op voor de financiering van hypotheken
Natuurlijk kunnen we dit in de gemeente Langedijk of zelfs de provincie Noord-Holland niet alleen voor elkaar krijgen. Naast lokaal zorg dragen voor brede sociale woningbouw, erfpacht en het stimuleren van grondbezit door de gemeente (of provincie), moet er op nationaal én Europees niveau het nodige gebeuren. Henk Nijboer doet bijvoorbeeld goede voorstellen, verder zijn regels nodig over o.a. onttrekken van sociale woningbouw aan mededingingsregels, inperken van financiële sector.
Op de koopmarkt is op lange termijn een gecontroleerde daling van huizenprijzen nodig, aldus Ryan-Collins. Huizen zijn om in te wonen, niet om winst op te maken.
Meer weten? Naomi Woltring doet onderzoek naar de invloed van neoliberale ideeën op de volkshuisvesting en is namens de PvdA kandidaat voor het Europees Parlement. Why can’t you afford a home? van John Ryan-Collins bestellen kan hier. En de bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger kijk je via deze link terug.
Bron: Naomi Woltring, Nieuwsbrief Centrum voor Lokaal Bestuur, 27 januari 2019
Het bericht Met bouwen alleen neem je de problemen op de woningmarkt niet weg verscheen eerst op PvdA Langedijk.
Lodewijk Asscher
Sven Jach
Verslaggever 
Willem van Reijendam
Redacteur 
