Poliflw

Donderdagavond ging het in de gemeenteraad over de verdeling van sociale huurwoningen. Op dit moment wordt ongeveer 20% van de woningen verloot. Bij een verloting maken ook starters (jongeren en andere spoedzoekers) een kans. Bij verdeling op basis van inschrijfduur niet, omdat ze dan minstens 8 jaar ingeschreven moeten staan.

In de raad dreigt er een meerderheid te zijn voor een voorstel van de PvdA om het aantal woningen waarvoor geloot mag worden te beperken tot maximaal 10%. Daarmee worden de kansen van starters dus gehalveerd.

Aan het begin van de vergadering werd ingesproken door mevrouw Marijke van Prooijen van Huurdersraad Woonwijs, de belangenbehartiger van de huurders van Uwoon. Zij pleitte er voor om het systeem van loting te houden zoals het nu is. "In het begin was er best koudwatervrees", maar de praktijkervaringen zijn goed en er komen geen klachten binnen.

De stelling voor het debat luidde: " Loting is geen effectief instrument voor het verdelen van woningen". Marcel Heldoorn voerde het woord namens de ChristenUnie. Hieronder zijn bijdrage.

Het alleen verlengen van de huidige woonvisie is niet de keuze van de PvdA. De PvdA verwacht van het college een meer proactieve houding daar ze al lang wist dat de omgevingsvisie, waar het wonen onderdeel van uit maakt, niet per 1/1/2020 zou worden aangereikt.De woningmarkt is ingrijpend veranderd sinds de aanname van de huidige woonvisie, toen nog gebaseerd op een recessieve markt. De PvdA ziet daarom kansen een aantal accenten in de huidige woonvisie aan te brengen waar we (jonge) starters en mensen met lage inkomens kunnen helpen bij het vergroten van kansen voor verkrijgen van een goedkope huur- of koopwoning.Laten we kortom niet wachten tot de gemeentelijke omgevingsvisie, nu gepland voor 2021, maar proactief keuzes maken en vooruitlopen op de omgevingsvisie.

We zijn voornemens om een amendement in te dienen die jongeren/starters eerder aan woonruimte kunnen helpen.

 

 

Het bericht Huidige woonvisie verlengen? verscheen eerst op PvdA Veenendaal.

Op 18 januari was fractievoorzitter Andy Kooy aanwezig bij Rondom Rijswijk om onder begeleiding van Frans Limbertie in gesprek te gaan met fractievoorzitter van het CDA Menno van Enk. Onderwerp van gesprek was woningbouw.

In dit gesprek benadrukte Andy Kooy nogmaals dat het bouwen van nieuwe sociale woningen prima hand in hand kan gaan met het aanpassen van de bestaande sociale woningen in het kader van achterstallig onderhoud en de energietransitie.

De Pvda Rijswijk vindt het belangrijk om voor specifieke doelgroepen te bouwen, zoals senioren met een kleine beurs en starters. Dit kan het beste op locaties waar ook de gewenste voorzieningen aanwezig zijn. Hierbij is het van belang dat de gemeenteraad, college en corporaties gezamenlijk de regie nemen om te zorgen dat de woningmarkt in beweging blijft. Voor iedereen hoort een betaalbare woning beschikbaar te zijn.

Een videoverslag vind je hier.

Het bericht In debat over woningbouw verscheen eerst op PvdA Rijswijk.

Het is toch Linkse Hobby’s, zal u na het lezen van de titel wellicht denken. Klopt, dat wordt veel gebruikt binnen rechtse kringen als PvdA, GroenLinks, de SP of zelfs D66 en ChristenUnie een voorstel doen om iets te subsidiëren. Meestal gaat het dan om cultuur, armoede, woningnood, schuldensanering, kortom zaken waar veel mensen mee geholpen kunnen worden. Dat links klopt wel, maar hobby is wel heel erg denigrerend. Maar goed, ingeburgerde term, dus laten we eens kijken of er ook Rechtse Hobby’s zijn. Nou, die zijn er en ze vallen ook bepaald in een andere prijscategorie. De grootste klapper is de hypotheekrenteaftrek. Tuurlijk, ook voor Jan Modaal met een koopwoning. Maar de 14 miljard die jaarlijks wordt uitgekeerd komt voor meer dan de helft terecht bij Nederlanders met een inkomen van 2 x modaal, dus ruim 70 duizend euro per jaar. Zelf zeg ik liever 6 x bijstand, dan 2 x modaal! En hoe hoger je inkomen, hoe meer hypotheek je kan krijgen, hoe meer je kan aftrekken. En er is geen limiet. Niet qua bedrag en niet qua inkomen. En dit systeem heeft ook nog eens tot gevolg dat het de huizenprijzen opdrijft. Want je kan immers veel meer lenen dan zonder aftrek en dus komen duurdere huizen binnen bereik. En natuurlijk is het aantrekkelijker voor bouwers om mooie dure woningen te bouwen. Maar haal je de norm voor een hypotheek niet, dan wordt je veroordeeld tot de huurmarkt, waar de huurprijs vaak hoger is dan de hypotheek voor een vergelijkbaar huis. Want huurtoeslag, linkse hobby, komt niet in de buurt van hypotheekrenteaftrek, rechtse hobby. Mocht u denken “klopt dat wel”? Check dan de huizenprijzen in de grensstreek. In sommige plaatsen zelfs aan de andere kant van de straat, in België of Duitsland, zijn vergelijkbare huizen 30% goedkoper.

Maar er is nog meer gaande in subsidieland. Voor heel veel subsidies geldt dat er een maximaal bedrag beschikbaar is. Bijvoorbeeld voor verduurzamen, inmiddels de hobby van links en rechts, voor asbest, voor cultuur, voor monumenten, enzovoort. Op zich niet onlogisch, zo’n maximum, maar ook hier zit een addertje onder het gras. Het aanvragen van zo’n subsidie is vaak erg complex, moet op een specifiek moment en bevat, als er overvraagd wordt, een loting of wie het eerst komt… En je moet het te subsidiëren werk eerst zelf betalen. En u snapt het al, dat gaat natuurlijk niet als je maar net rond kan komen. Of als al die regels lastig te doorgronden zijn. En daar begin je niet aan als de kans ook nog eens groot is dat je niks krijgt. En dus gaat ook hier het grootste deel van de pot naar de hoogste inkomens en de  grootste bedrijven Die vervolgens ook nog eens hun lasten zien dalen door de energiebesparing. Gelukkig wordt in veel Gemeenten gewerkt met of aan leningen die het mogelijk maken om met een beperkt inkomen toch mee te doen. Linkse hobby, zou je denken. En dat zou kloppen als daar een rente van minder dan 1% voor zou gelden. Nou mooi niet. Er moet immers wel wat verdiend worden. U weet wel, zo’n bekende rechtse hobby.

Het bericht Rechtse Hobby’s verscheen eerst op PvdA Harderwijk.

Plannen gaan uit van veelal dure woningen

PvdA Gilze en Rijen mist realiteitszin in woningbouwplanning gemeente

In vervolg op de onlangs door de raad vastgestelde gemeentelijke woonvisie heeft het college nu de woningbouwplanning voor 2020 aangeboden, vergezeld van een doorkijk naar de jaren 2021-2025. Wat de PvdA al vreesde, de nadruk in de planning voor 2020 ligt vooral op de realisatie van (dure) koopwoningen en koopappartementen. Voor goedkope koop- en huurwoningen lijkt nauwelijks ruimte te bestaan. Hierdoor hebben jongeren, starters en ouderen het nakijken op de woningmarkt in onze gemeente.

 

Koop- en huurwoningen voor velen onbereikbaar

Bij de behandeling van de gemeentelijke woonvisie brak de PvdA Gilze en Rijen onlangs een lans voor nieuwbouw van bereikbare woningen voor middeninkomens, grofweg met een (gezamenlijk) inkomen tussen bruto € 40.000 en € 60.000 per jaar, met kans op het verkrijgen van een hypotheek. Maar ook  voor huurwoningen in de huurklasse boven € 738, omdat middeninkomens niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De PvdA vindt dat de nieuwbouw van woningen moet worden afgestemd op de behoefte en vooral kansen moet bieden aan middeninkomens, waarmee ook de gewenste doorstroming mogelijk wordt.

 

In 2020 vooral veel duurdere koopwoningen en –appartementen

Het pleidooi van de PvdA vond weinig weerklank bij het college van Kern’75, CDA, Gemeentebelang en VVD. De gepresenteerde prognose van 202 nieuwbouwwoningen in 2020 laat zien dat mogelijk slechts een kleine 20% tot de bereikbare koopwoningen behoort. In de nieuwbouw van huurwoningen en bijzondere woonvormen is in het geheel niet voorzien. In Hulten worden slechts 2 dure woningen gebouwd en in Molenschot zelfs geen enkele.

Hierbij ziet het er naar uit dat er absoluut niet wordt gebouwd naar behoefte en de kans groot is dat er veel minder woningen dan gepland van de grond komen.

 

PvdA meent dat het roer om moet

De plannen van het college brengen eens te meer aan het licht dat het college niet bij machte is om haar eigen woonvisie uit te voeren. Fractievoorzitter Peter von Meijenfeldt hierover:

“In de woonvisie staat het streven naar bouwen naar behoefte, waarbij een diversiteit van woningtypen voorop staat. Starters, jonge gezinnen en ouderen krijgen hierbij nadruk. Maar de door het college gepresenteerde cijfers bieden hiervoor geen enkele garantie. De afgelopen jaren in onze gemeente ontstane stagnatie in de woningbouw wordt wellicht iets minder, maar dit is zeker niet het geval voor de meest dringende doelgroepen. De PvdA roept daarom het college en de gemeenteraad  op om de woningbouwplannen af te stemmen op de behoefte:

Stimuleer de bouw van bereikbare koopwoningen voor middeninkomens en de middenhuurklasse. Stel hiervoor voorwaarden bij de uitgifte van gronden; Zet met prioriteit in op de bouw van deze woningen op beschikbare gemeentegronden en neem zonodig zelf de uitvoering ter hand; Ondersteun de verkoop van bestaande woningen door woningcorporatie Leystromen waarbij de opbrengsten worden ingezet voor nieuwbouw van sociale huurwoningen voor vooral starters. Geef bij de invulling van inbreidings- en uitbreidingslocaties in Gilze en Rijen aandacht aan een gewenste gemêleerde opbouw van bewoners zodat levendige woonbuurten ontstaan, zowel in bestaande als nieuwbouwwijken; Voorzie op de bouwlocaties bovendien in veel groen en realiseer dit gelijktijdig met de woningbouw.

 

Het bericht PvdA Gilze en Rijen mist realiteitszin in woningbouwplanning gemeente verscheen eerst op PvdA Gilze en Rijen.

De gemeenteraad bespreekt op donderdag 30 januari het raadsvoorstel over woningsplitsing en kamerbewoning. De PvdA is in principe geen tegenstander van kamerverhuur en woningsplitsing. Integendeel; voor een bepaalde groep mensen zoals bijvoorbeeld jongeren, studenten, starters en mensen met een smallere beurs is het in de huidige overspannen woningmarkt soms onmogelijk om woonruimte te vinden. In dat geval kan het huren van een kamer of een gesplitste woning een oplossing zijn.

Maar deze vorm van verhuur dient aan strenge voorwaarden te worden onderworpen. De goede verhuurders uiteraard daargelaten, ligt het gevaar op de loer dat gewiekste investeerders in deze tijd van negatieve rente op zoek zijn naar investeringen die wél rendement opleveren. En rendement kan je maken met kamerverhuur en woningsplitsing! Maar helaas soms wel ten koste van mensen die op dit soort verhuur zijn aangewezen en de leefomgeving rond de woning. Een voorbeeld van hoe het niet moet is de door Cliënten Beraad Almere geconstateerde tactiek om middels het vormen van een ‘woongroep’ de regels in het nieuwe bestemmingsplan al te omzeilen. Daarom is de PvdA blij met het raadsvoorstel dat met name ten doel heeft dat kamerbewoning niet leidt tot een slecht(er) woon- en leefklimaat in de omgeving. Daarnaast stelt het raadsvoorstel en bijbehorende Beleidsnota eisen aan ‘goed verhuurderschap’.

Maar wij hebben ook nog wel enkele op- en aanmerkingen bij dit raadsvoorstel. Zo vinden wij het een belangrijk punt dat woningen met een WOZ waarde van onder de € 250.000 niet mogen worden gebruikt voor kamerverhuur of worden gesplitst. Het zijn juist deze woningen waar mensen met een lager inkomen op zijn aangewezen en wat de PvdA betreft mogen deze woningen niet worden onttrokken aan de voorraad woningen door kamerverhuur of woningsplitsing. Weliswaar wil het college dit punt in de nieuwe huisvestingsverordening opnemen maar wij vinden dat deze beperking ook in de Beleidsnota dient te worden opgenomen.  Wij zullen dit tijdens de bespreking inbrengen. Daarnaast willen wij ook graag van de wethouder weten hoe hij aan de door het CBA geconstateerde ontduiking van de regels een einde gaat maken.

Wilt u onze volledige bijdrage horen bezoek dan de Politieke Markt donderdag 30 januari of volg de bijeenkomst (19.00 uur in Zaal Haven) via de live stream.

Het bericht Stel regels aan kamerverhuur en woningsplitsing verscheen eerst op PvdA Almere.

“Het toevoegen van meer dure koopwoningen, ten koste van betaalbare koop- en huurwoningen, is een handige truc van projectontwikkelaars. Een truc die hen meer geld oplevert, maar die starters in de kou laat staan. Dit gebeurt in de Tippe in Stadshagen, het gaat gebeuren in de Zwartewaterzone in Holtenbroek en als we niet uitkijken ook in de Spoorzone, ondanks waarschuwingen van het Concilium, het samenwerkingsverband van woonpartijen, waarin ook de gemeente vertegenwoordigd is,” zegt de PvdA-fractie.

Raadslid Patty Wolthof: “De PvdA vraagt zich echt af of dit college de urgentie van die betaalbaarheid wel voelt. Vooralsnog lijkt dit college te kiezen voor de belangen van de projectontwikkelaars, in plaats van pal te staan voor voldoende betaalbare woningen voor de lagere en middeninkomens. Een kwestie van kiezen voor de hoogste bieder of kiezen voor een inclusieve stad met woningen voor iedereen.”

Schaarste betaalbare woningen Veel starters in Zwolle kunnen geen huur- of koopwoning vinden. Er is een wachtlijst voor een sociale huurwoning, er is weinig betaalbaar aanbod in de vrije sectorhuur, meer inkomensgroepen worden uitgesloten van sociale huur. En als mensen al in staat zijn om iets te kopen, dan is er geen betaalbaar aanbod of vergt het huis een flinke investering die starters vaak niet voorhanden hebben. Aan de marktwerking die ten grondslag ligt aan stijgende huizenprijzen, kan een gemeente niet heel veel doen. Om nieuwbouwwoningen toch beschikbaar te kunnen houden voor starters, neemt de gemeente Zwolle, na oproepen van de PvdA, wel maatregelen, zoals het instellen de zelfbewoningsplicht, waardoor beleggers geen huizen kunnen opkopen om ze direct weer duur te verhuren.

Harde eisen stellen De gemeente kan ook harde eisen stellen bij nieuwbouwprojecten. Wolthof: “Ze kan eisen van de projectontwikkelaar dat een minimaal percentage aan sociale huurwoningen en goedkope of middeldure koopwoningen moet worden toegevoegd bij nieuwbouwprojecten. Dat is eigenlijk de enige manier om betaalbare woningen aan Zwolle te blijven toevoegen. De enige manier om ervoor te zorgen dat Zwolle niet een stad wordt waar je alleen met een bak geld nog een woning kunt bemachtigen.”

Welke belangen wegen zwaarder? Afgelopen september stemde de voltallige gemeenteraad in met de afspraak dat bij nieuwbouwprojecten er 30 procent betaalbaar, 40 procent middelduur en 30 procent duur zou worden gebouwd. Nu wijkt het college af, van deze toch al minimale verdeling volgens de PvdA, en lijkt daarmee naar de pijpen van projectontwikkelaars in deze stad te dansen. Zo is de focus op middeldure woningen in de Tippe in Stadshagen ineens verschoven naar meer dure woningen. En de groenstrook aan het Zwartewater in Holtenbroek wordt nu plotsklaps volgebouwd met dure woningen, om ontwikkeling van de Leenmanwerf mogelijk te maken.

Recent ontving de PvdA-fractie signalen dat ontwikkelaars dwarsliggen als het gaat om het toevoegen van het minimale percentage betaalbare woningen in de Spoorzone. De PvdA-fractie vraagt zich af: “Welke belangen wegen nu zwaarder voor dit college? De belangen van projectontwikkelaars? Of die van een inclusieve stad? Houdt zij haar rug recht en blijft zij staan voor voldoende betaalbare sociale huur- en koopwoningen in Zwolle? Of wordt dit een stad waar alleen de vermogenden een fijne woning kunnen vinden?”

Bouw betaalbare woningen afdwingen De PvdA doet de komende tijd diverse voorstellen in de gemeenteraad om het tij te keren en om de term woningmarkt te schrappen en volkshuisvesting weer terug in het stadhuis te brengen. Wolthof: “Die samenwerking in het Zwolse Concilium met alle betrokken woonpartijen klinkt allemaal heel mooi, maar de belangen van marktpartijen en de belangen van de samenleving zijn niet dezelfde belangen. Ik verwacht van dit college dat zij haar rug recht houdt en de bouw van betaalbare woningen afdwingt.”

De PvdA-fractie heeft schriftelijke vragen gesteld over de afwijkende woonverdeling in de Zwartewaterzone (Art.45 vragen Stand van zaken Zwartewaterzone)en doet maandag 27 januari tijdens het debat over huurwoningenbeleid een voorstel om de vrije sectorhuur te reguleren, zodat betaalbare huurwoningen betaalbaar en bereikbaar blijven, ook voor de middeninkomens.

 

Het bericht ‘Kies voor sociale volkshuisvesting, niet voor de hoogste bieder’ verscheen eerst op PvdA Zwolle.

We hebben een uitdaging. Mensen met een inkomen tussen 35.000-55.000 euro hebben de komende 25 jaar een kleine kans op een woning. Geen huur, geen koop. Dat zijn 2 miljoen mensen. Dit geldt ook in Teylingen. Voor de PvdA is deze opgave belangrijke input voor onze nieuwe woonvisie voor Teylingen.

De afgelopen jaren hebben we aan de hand van de huidige woonvisie projecten opgestart. Bij elk project stelt het college voor wat en hoe te realiseren en de raad keurt dit goed. Zo is dit ook bij het project OverTeylingen (Oost) gebeurt. Daarna is het college aan zet om de uitvoering in goede banen te leiden. En daar is het volgens de PvdA fout gegaan. Dit willen we graag op basis van een tweetal punten toelichten:

1. Onbetaalbaar voor startende gezinnen Een deel van het plan waren rijwoningen voor startende gezinnen. De eerste wooncarrière zoals we dit zo mooi noemen. In het proces van realisatie is dit vertaalt naar woningen naar woningen van 415.000 euro tot boven het half miljoen. Even voor de beeldvorming: Wil je een hypotheek krijgen van 400.000 euro dan is een inkomen van 75.000 euro vereist. Dit deel van het plan is daarmee totaal niet passend met de doelgroep, de woonvisie en de keuze van het woonprogramma voor Overteylingen dat de raad eerder heeft gemaakt. En nul communicatie hierover. Pas op het moment dat de verkoopprijzen bekend waren is dit voor ons als raad duidelijk. Als klap op de vuurpijl zijn de verkoopprijzen van deze huizen na de eerste publicatie (in augustus van dit jaar) nog eens verhoogd met soms 20.000 euro. Waarom? Hier worden wij boos over.

2. Geen regie vanuit de gemeente. De beantwoording van de schriftelijke vragen geeft de indruk dat dit de gemeente allemaal is overkomen. Er is een overkomst met de projectontwikkelaar gesloten waarin afspraken zijn gemaakt. Afspraken over welke huizen voor welke prijs. Als de prijzen dan vervolgens 70.000 euro duurder worden dan afgesproken in de overeenkomst van november 2018, volgt geen actie. Zowel niet in de bijsturing van de projectontwikkelaar als informatie naar de raad. In de beantwoording van de schriftelijke vragen wordt alleen het duurzaamheidpakket als verklaring gegeven. Dit is slechts 50% van deze 70.000 euro.  Bij de verkoop blijkt dat 4 woningen reeds gereserveerd zijn. De projectontwikkelaar heeft deze deal gemaakt met de oorspronkelijke eigenaar van de grond. De gemeente kijkt toe en kan niets doen.

Over de verkoop en verdeling zijn geen afspraken gemaakt. De criteria voor de verdeling en selectie van deze koopwoningen zijn bepaald door de projectontwikkelaars. Financiële gegevens worden voor 50% meegenomen in het selectieproces voor de toewijzing van een woning. Het feit is hierbij dat een inschrijver zijn of haar financiële doopcel op moet leveren. Wij krijgen hierbij de indruk dat de financiële draagkracht belangrijk is bij de toewijzing. Hoe meer geld, hoe groter de kans op een huis. Wij kunnen dit niet feitelijk checken maar ook hier hebben we grote vraagtekens bij. Een niet transparant proces in ieder geval.

Geen afspraken maken over de verdeling en selectie betekent de verantwoordelijkheid leggen bij de projectontwikkelaar. En de keuzes die de projectontwikkelaar maakt zijn andere keuzes dan wij als gemeente willen.

Concluderend: Er zijn verwachtingen gewekt met een woonprogramma met betaalbare huizen. Na instemming door de raad zijn heeft het college onvoldoende gedaan om te zorgen dat dit woonprogramma daadwerkelijk werd gerealiseerd. Hierbij is de raad niet geïnformeerd over het feit dat koopprijzen aanzienlijk hoger waren dan vooraf afgesproken.

Op deze wijze woningbouwprojecten (laten) uitvoeren zorgt voor een Teylingen waarbij woningen onbetaalbaar zijn voor een grote groep mensen.  Op deze wijze woningbouwprojecten (laten) uitvoeren zorgt ervoor dat een woonvisie een wassen neus is. In de beantwoording van de schriftelijke vragen die hierover zijn gesteld blijkt het gemis aan enige zelfkritiek.

Het bericht College let niet op. Geen betaalbare koopwoningen in Overteylingen verscheen eerst op PvdA Teylingen.

Een duidelijk aanspreekpunt voor omwonenden bij ervaren overlast van kamerverhuur. Met dit doel dienden D66, ChristenUnie, PvdA, AOP, Arnhem Centraal en Denk/Verenigd Arnhem op 18 december hun initiatiefvoorstel ‘Geregeld Beheer bij Kamerverhuur’ in. “Omwonenden noemen het niet aanspreekbaar zijn van pandeigenaren een belangrijk knelpunt bij kamerverhuur”, constateert D66-raadslid Sjoerd Dijk. “Dit initiatiefvoorstel lost dit knelpunt op korte termijn op.”

Het college van B&W maakte 17 december een pakket van mogelijke maatregelen op het gebied van kamerverhuur en woningsplitsing bekend. Een verplichting tot “Geregeld beheer” in de APV, zoals de zes partijen nu voorstellen, maakt daar geen deel van uit. De zes willen dit gemis herstellen, en snel ook. “Besluitvorming over de overige mogelijke maatregelen komt pas later in 2020,” stelt Dijk, “het voornaamste knelpunt kunnen we nu aanpakken.”

Beter contact, meer draagvlak

Kamerbewoning heeft een belangrijke plek in de Arnhemse woningmarkt, zeker voor starters en studenten. Studentwoningen ondervinden echter vaak weerstand van omwonenden. Een duidelijk aanspreekpunt via ‘Geregeld beheer’ helpt hiertegen. “Wij willen overlast tegengaan zonder kamerverhuur tegen te gaan,” stelt het D66-raadslid, “zo blijft Arnhem een aantrekkelijke stad voor studenten en huidige inwoners.”